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新店选址最易被忽略的6个细节

时间:2011-09-10     人气:1638     来源:天下商机     作者:
概述:目前国内零售企业选址大都采用欧美在上个世纪70年代使用的市场调研法.即只对几个微观的市场因素进行调查。去年我们在做咨询项目的时候也明显发现了这一问题。......
  目前国内零售企业选址大都采用欧美在上个世纪70年代使用的市场调研法.即只对几个微观的市场因素进行调查。去年我们在做咨询项目的时候也明显发现了这一问题。很多店铺的开店选址工作做的不细,开了店才知道后悔,可是钱已经投下去了。时下很多关于连锁经营的书,就这方面写的很细了,我不做赘述。下面我谈谈开店选址常常被我们忽略的6个重要细节:

  城市的分类:在大型连锁经营项目中,是否进入一个城市,怎么进入一个城市,是首先遇到的问题。在传统的做法中我们一般是看人均收入,城市的发展状况等。忽略了一个宏观的大前提,城市的类型。下面我简单谈一下:城市可以大概的分为3类,工业化城市、交通枢纽城市、混合型城市。

  1.工业化城市:它是由近代工业文明发展而成的单一功能城市。人口较少,大都是某个或某几个大型企业的员工和家属。这种城市根据其工业项目的不同我们有可以对其分类为:矿业城市(如:大庆、克拉玛依、抚顺等)、重工业城市(如:鞍山、本溪)、轻工业城市(如:东莞、番禺等),到了80年代开始又出现了电子及高科技工业城市,但都依附于大型城市周围,属于卫星城的范畴。

  2.交通枢纽城市:一般这类城市是由两个因素产生:地理位置和行政区划。它们的建城时间都很早大多数都有百年的历史,是商品和信息的集散地。我们也将他们进行分类:门户型(进入某个地区的必经之地:如山海关)、交叉型(几个交通干线交叉的地方:如武汉、郑州)、港口型(一个主要的出海港或内陆港:如大连、秦皇岛)、地区核心型(某个地区的核心城市:如沈阳、西安)

  3.混合型:两种城市功能的混合,其中很多是受政府政策的影响形成。往往成为了特大型城市或城市群。我们也可以将其进行分类为:工业中心城市(依托围绕其周围的工业卫星城或园区发挥其交通枢纽的优势:如深圳)、经济贸易中心城市(依托其在经济和贸易方面的软硬件优势,大力开发新兴工业园区和工业卫星城:如上海、北京)、行政中心城市(首都、省府所在地同时也是工业城市:如北京、长春)。

  在我们进入一个新城市开店选址前我们都应该对城市的性质进行分类来确定自己的业态类型、目标顾客、商品结构、价格带、竞争方法等。从以上因素我们可以得出以下结果:1、消费整体绝对值较大,但因竞争剧烈相对值一般。2、消费者基数大,可以支撑本百货公司3、投资成本较高。4、未来5年消费者总量会有所增长。5、仍然有新竞争者进场。

  综合分析:我们可以看到企业自身是一个定位于中等收入女性的时尚百货公司。在沈阳虽然消费基数大但分流严重。不确定的因素过多无法做其销售总额的预算。也很难做正确的评估。大连的状况和沈阳差不多。因此,我们结论是大庆比较适宜进行连锁店的开发。

  城市功能区的分类:当我们确定了进入某个城市之后就要对其的地图按功能进行区域划分。一般我们对城市是这样划分的。居住区、工业区、商业区和行政区。下面我简单谈一下:

  1.居住区:大量的居民社区,人口密集。但往往有较强的独立性。人口流动较少,顾客的忠实程度比较高。

  2.工业区:工厂云集,较多的工作人口,钟摆式生活方式。人口密度小,流动性也不大。顾客有忠实度,但购买意愿小。而商业购买居多。

  3.商业区:店铺云集,流动人口大,顾客忠实度小,竞争剧烈。租金高。市场影响力很大。

  4.行政区:政府机关所在地,送礼和餐饮往往集中在此消费。顾客的忠实程度比较高。

  5.学校区:学校云集,有较强的独立性。人口流动较少,顾客的忠实程度比较高。

  在我们与地产商谈判时,我们首先要确定的就是店铺所在地所属的功能区。之后才去确定是否开店,开什么样的店。这里我们要明确的是不同区域的适合业态是完全不同的。而在很多老城区,功能区是混合在一起的。我们都要按实际情况来区分。我们一般的做法是将不同的功能区用不同的颜色标志出来,然后做综合分析。特别是在物业谈判前期,我们首先就要了解周围的功能区的分布状况。

  开店选址分析:

  1、工业人口过多且都是经过,不会下车购买商品。

  2、居民区还在发展阶段。

  3、学生的消费较单一,无法形成规模。

  4、业态选择有误。

  解决的方法:经过研究和分析,做了如下整改。将1楼的6000平方米改做建材超市。以装饰装潢和五金电料为主。2楼变为5000平方米的生鲜加强型超市,以食品和生鲜为主,辅以日用杂品。

  结果:1楼销售额日均为25万,毛利率25%。2楼销售额为8万,毛利为12%。以上我们可以总结出,开店选址前的宏观决策的重要作用。
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  •     中国历史悠久,各种人才智慧的学说纷呈,而人才智慧的典范更是举不胜举。中国是一个智慧大成的民族,人才智慧的经典案例,让人拍案叫绝,下面精选几例,供大家借鉴。

        引才案例:秦昭王五跪得范睢。

        引才纳贤是国家强盛的根本,而人才,尤其是高才,并不那么容易引得到,纳得着。秦昭王雄心勃勃,欲一统天下,在引才纳贤方面显示了非凡的气度。范睢原为一隐士,熟知兵法,颇有远略。秦昭王驱车前往拜访范睢,见到他便屏退左右,跪而请教:“请先生教我?”但范睢支支吾吾,欲言又止。

        于是,秦昭王“第二次跪地请教”,且态度上更加恭敬,可范睢仍不语。秦昭王又跪,说:“先生卒不幸教寡人邪?”这第三跪打动了范睢,道出自己不愿进言的重重顾虑。秦昭王听后,第四次下跪,说道:“先生不要有什么顾虑,更不要对我怀有疑虑,我是真心向您请教。”范睢还是不放心,就试探道:“大王的用计也有失败的时候。”秦昭王对此责并没有发怒,并领悟到范睢可能要进言了,于是,第五次跪下,说:“我愿意听先生说其详”。言辞更加恳切,态度更加恭敬。这一次范睢也觉得时机成熟,便答应辅佐秦昭王,帮他统一六国。后来,范睢鞠躬尽瘁地辅佐秦昭王成就霸业,而秦昭王五跪得范睢的典故,千百年来被人们所称誉,成为引才纳贤的楷模。

        今天的企业老板做何感想,将如何引才纳贤?秦昭王五跪得范睢的典故,是否有老板们来做续尼?

        识才案例:一双筷子放弃了周亚夫。

        如果说引才,只需要态度友好就够了,识才却是很神秘的工作。所谓识才不只是看看谁是人才,谁不是人才这么简单。而要从小的方面推断大的方面,从今天的行为推断以后的行为,得出用人策略。周亚夫是汉景帝的重臣,在平定七国之乱时,立下了赫赫战功,官至丞相,为汉景帝献言献策,忠心耿耿。一天汉景帝宴请周亚夫,给他准备了一块大肉。但是没有切开,也没有准备筷子。周亚夫很不高兴,就向内侍官员要了双筷子。汉景帝笑着说:“丞相,我赏你这么大块肉吃,你还不满足吗?还向内侍要筷子,很讲究啊!”周亚夫闻言,急忙跪下谢罪。汉景帝说:“既然丞相不习惯不用筷子吃肉,也就算了,宴席到此结束。”于是,周亚夫只能告退,但心理很郁闷。

        这一切汉景帝都看在眼里,叹息到:“周亚夫连我对他的不礼貌都不能忍受,如何能忍受少主年轻气盛呢”。汉景帝通过吃肉这件小事,试探出周亚夫不适合做太子的辅政大臣。汉景帝认为,周亚夫应把赏他的肉,用手拿着吃下去,才是一个臣子安守本分的品德,周亚夫要筷子是非分的做法。汉景帝依此推断,周亚夫如果辅佐太子,肯定会生出些非分的要求,趁早放弃了他做太子辅政大臣的打算。

        识才的策略与传说贯穿中国五行年历史,汉景帝只是其中的一个代表。今天的企业老板们是否也要向汉景帝学点什么?识才的奥妙深着呢!

        用才案例:神偷请战。

        用人之道,最重要的,是要善于发现、发掘、发挥属下的一技之长。用人得当,事半功倍。楚将子发爱结交有一技之长的人,并把他们招揽到麾下。有个人其貌不扬,号称“神偷”的人,也被子发待为上宾。

        有一次,齐国进犯楚国,子发率军迎敌。交战三次,楚军三次败北。子发旗下不乏智谋之士、勇悍之将,但在强大的齐军面前,简直无计可施了。这时神偷请战,在夜幕的掩护下,他将齐军主帅的睡帐偷了回来。第二天,子发派使者将睡帐送还给齐军主帅,并对他说:“我们出去打柴的士兵捡到您的帷帐,特地赶来奉还。”当天晚上,神偷又去将齐军主帅的枕头偷来,再由子发派人送还。第三天晚上,神偷连齐军主帅头上的发簪子都偷来了,子发照样派人送还。齐军上下听说此事,甚为恐惧,主帅惊骇地对幕僚们说:“如果再不撤退,恐怕子发要派人来取我的人头了。”于是,齐军不战而退。

        人不可能每一方面都出色,但也不可能每一方面都差劲,再逊的人总有一方面较他人一日之长。企业老板们要能很清楚地了解每个下属的优缺点,千万不能夹杂个人喜好,也许你今天看不起的某个人,他日正是你事业转机的干将。

        育才案例:纪浪子训鸡喻育才。

        一般情况下,人才到位须进行培训,并且育才是企业永久的工程,用才而不育才,人才便没有持续竞争力。据传,周宣王爱好斗鸡,纪浪子是一个有名的斗鸡专家,被命去负责饲养斗鸡。10天后,宣王催问道:训练成了吗?纪浪子说:还不行,它一看见别的鸡,或听到别的鸡叫,就跃跃欲试。又过了10天,宣王问训练好了没有,纪浪子说:还不行,心神还相当活跃,火气还没有消退。再过了10天,宣王又说道:怎么样?难道还没训练好吗?纪浪子说:现在差不多了,骄气没有了,心神也安定了,虽然别的鸡叫,它也好名象没有听到似的,毫无所应,不论遇见什么突然的情况它都不动、不惊,看起来真象木鸡一样。这样的斗鸡,才算训练到家了,别的斗鸡一看见它,准会转身就逃,斗也不敢斗。

        宣王于是去看鸡的情况,果然呆若木鸡,不为外面光亮声音所动,可是它的精神凝聚在内,别的鸡都不敢和它应战,看见它就走开了。今天的企业老板们从纪浪子训斗鸡,有何启发?我们的育才不正是也遵循这样的规律吗?只有企业自己培育的人才,并且培育到一定火候,才能为企业带来更大的价值。

        激才案例:墨子苦心激励耕柱。

        人才并不是天生一定为某人作贡献,一定尽全力做贡献,关键是要适当激励,激才智慧在中国历史上不泛其例。耕柱是一代宗师墨子的得意门生,但他老是挨墨子的责骂。有一次,墨子又责备了耕柱,耕柱觉得自己非常委屈,因为在许多门生之中,大家都公认耕柱是最优秀的,却偏偏常遭到墨子指责,让他没面子。一天,耕柱愤愤不平地问墨子:“老师,难道在这么多学生当中,我竟是如此的差劲,以致于要时常遭您老人家责骂吗?”墨子听后,毫不动肝火:“假设我现在要上太行山,依你看,我应该用良马来拉车,还是用老牛来拖车?”耕柱答:“再笨的人也知道要用良马来拉车。”墨子又问:“那么,为什么不用老牛呢?”耕柱答:“理由非常的简单,因为良马足以担负重任,值得驱遣。”墨子说:“你答得一点也没错,我之所以时常责骂你,也只因为你能够担负重任,值得我一再地教导与匡正你。”

        激励人才是一种艺术,我们的企业家从中得到什么启示。激励无定法,只有合适的激励才能产生期望的效果。墨子的激励措施并不是放之四海而皆准的法则,但可为今天的激才提供借鉴。

        留才案例:刘备苦心留住徐庶心。

        分分合合,职场中已司空见惯。因此,引才难,留才难,一个小单位留住高才,而留住高才心似乎难于上青天。刘备被曹操赶得到处奔波,好不容易安居新野小县,又得军师徐庶。这日,曹操派人送来徐母的书信,信中要徐庶速归曹操。徐庶知是曹操用计,但他是孝子,执意要走。刘备顿时大哭,说道:“百善孝为先,何况是至亲分离,你放心去吧,等救出你母亲后,以后有机会我再向先生请教”。徐庶非常感激,想立即上路,刘备劝说徐庶小住一日,明日为先生饯行。第二天,刘备为徐庶摆酒饯行,等到徐庶上马时,刘备又要为他牵马,将徐庶送了一程又一程,不忍分别。感动得徐庶热泪盈眶,为报答刘备的知遇之恩,他不仅举荐了更高的贤士诸葛亮,并发誓终生不为曹操施一计谋。徐庶的人虽然离开了,但心却在刘备这边,故有“身在曹营心在汉”之说。徐庶进曹营果然不为曹设一计,并且在长板坡还救了刘备的大将赵云之命,古往今来,凡是留才的案例,没有超出刘备的。

        留才留心,只要能留得人才之心,他即使在天涯海角依然效命。今天的企业老板们在人才震荡的今天,你们如何借鉴刘备的留才策略呢,会不会留才效果与之相反,人是留下了,可心已不在,可见留才亦有着诸多妙处。

        去才案例:曹操借刀杀祢衡。

        引才难,用才难,去才更难,去一个世人皆以为才,而不能所用的怪才是难上难。东汉名士祢衡,三国著名的一个狂士,志大才疏,口若悬河能言善辩,在当时很有名气。建安七子之一的孔融向曹操推荐了祢衡,曹操派人叫来祢衡。见了面之后,曹操故意给点颜色祢衡看看,不叫这位大学者落座。

        祢衡:“唉,天地虽阔,却没有一个人才啊!”

        曹操:“我手下有几十位优秀人才,都是当世英雄,怎么能说没有人才呢?”

        祢衡:“荀彧可使吊丧问疾,荀攸可使看坟守墓,程昱可使关门闭户,郭嘉可使白词念赋,张辽可使击鼓鸣金,许褚可使牧牛放马!”

        曹操:“那么你又有什么本领呢?”

        祢衡:“天文地理,无一不通;三教九流,无所不晓。往大里讲,我可以做尧、舜那样的明君,往小里讲,我的道德文章和孔子、颜回可有一比。我怎么能和你手下的那些凡夫俗子相提并论呢?”

        曹操心里非常恼怒,知道祢衡只会一点耍嘴皮子的功夫,当然不会买他的账。部下张辽想杀掉祢衡,他却制止了,却任命他做荆州的使臣,说服刘表归降朝庭。后来祢衡去见刘表,积习难改,又激怒了刘表。刘表听说过祢衡多次辱骂曹操的事,知道曹操想借自己的手杀掉祢衡,担当“害贤”的恶名,便派他去见江夏的将军黄祖。黄祖是一个小军阀,素质没有达到曹操、刘表那个层次。祢衡见了黄祖,重施故技,没有说几句,便把黄祖得罪了。黄祖悖然大怒,叫人把祢衡拉出去斩掉了。听说祢衡被黄祖杀掉了,曹操哈哈大笑起来:“这个腐儒自己找死,根本用不着脏我的刀。”

        尽管三国演义中罗贯中有贬曹操心胸狭窄之意,但曹操去掉这位怪才的策略也的确是高,今天的怪才、狂才也不少,我们的企业老板是如何去才的呢?想必最佳雇主的名声还是要顾及的吧!

        中国历史绵绵不断,文化传承更是智慧闪烁,人才智慧更是夺人耳目。以上七个人才智慧案例,只是中国人才智慧园中的几个叶片。因此,要掌握符合中国传统文化的人才策略,必须研究中国人才历史,汲取中国人才历史中的菁华,否则,我们现代的人才策略将成为无源之水,无本之木。

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  •   目的只有一个——销售,而在这个过程中,导购人员起着非常重要的作用,如何激励导购员更好的为品牌服务呢?
      
      建立导购人员的信心,归属感和各种利益保障机制
      
      导购的代名词就是引导消费者购买产品,因此,需要给导购员以压力又有悬念的待遇,促使其完成下达的各项指标,任务,通过对导购员的选聘、培训、考核、感情投入等,培养增强导购员对企业的忠诚度,不断强化导购员对企业品牌、理念认识促进其融入企业的文化氛围,提升其促销技能和素质,以打造有战斗力的高素质的促销队伍。

      在导购人员的管理过程中必须建立详细的业绩制度考核,让导购员能够坚持不懈的为企业的产品销售而努力。要想达到如此效果就需要为其解决后顾之忧,“安居方可乐业”,20-30岁的刚从学校毕业的学生,待定青年是主要人员构成群体,建立起导购人员的个人保障机制(如各种劳动保险,医疗保险),要有系统的管理方法,不断提高导购员的销售信心,知识面、创新意识。

      制定导购人员的发展空间用合理的薪金分配制度

      “授之以鱼,不如授之以渔”,强迫性的去要导购员去执行销售中的计划工作,不如告诉她们所执行工作的目的,用处,给其一种销售的本领和方法。学习各种促销技术是导购人员都需要的,除正常的培训,也要有对比性的激励管理方法,为此要想让导购员能迅速的融入企业文化与强烈的团队荣誉感就需要完善以下几个方面:
      
      1.建立完善的各项制度

      A.建立完善的的《导购人员管理制度》,就有了所有行动以制度为导向目标。

      B.建立合理的员工薪金制度,让导购员每天清楚的了解自己每天付出的劳动有多少回报率,并且清楚的计算出个人的收入情况,同时保障人员的稳定性,给她持续不断的发展空间,激励其做的更好。

      C.制度要透明化,让导购人员能知道每天自己要完成的事情、促销目标要清楚。

      2.培训是不可缺少的重要环节

      A:要求每天进行会议制度,让导购员分享一起分享每个人的销售心得、方法、技巧、进行总结。

      B:不定期的安排培训计划,提高导购人员的以店为家的意识,要求导购人员进入专营店的角色就需要学习阶段才可以达到的导购的要求。

      C:给导购员树立发展方向,提供发展平台,升迁机会 、树立其个人的远景观。

      D:分专题阶段实施培训,并由经验丰富、业绩突出的优秀导购人员负责对新聘导购人员进行 “传”“帮”“带”的岗位培训和岗位跟踪。

      3.让导购人员能够清楚地知道实施独特的促销会激励你对产品销量的信心

      A:导购在促销的过程中需要记得产品在销售与促销过程中有两大类型产品:求利润产品,推出单品毛利润高的产品,扩大其销量来保障专营店的盈利空间;求人气产品

      B:做到诚信经营的口碑。

      C:善于经常性的单品或者平民用的产品做促销的炒作,以此来带来美誉度。

      D:在产品销售过程中,导购员要学会引导,给客户讲故事 ;让顾客产生联想、再购买

      4.导购员每天给自己定下销售目标,以满足完成任务时的成就感

      如何激励导购人员,除了以上的方法,还需要针对导购人员的心态,技巧、理论、和知识进行一体化的专业跟进,完善市场细节,让产品通过导购人员娴熟的促销真正抵达消费者,最终得以良性循环。 
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