三乡古典家具文化节 成交逾两千万元

　11月8日，在香河家具城门口举着卖房广告牌的李云金有些困了，但是看到一辆又一辆“京”字牌照的私家车开来家具城买家具，他又站直了些，将售房广告牌高高举起。 

　　这块自制的广告牌上写着：“首都圈出台，香河房价涨！涨！涨！”。

　　在这里拉到一个客户去看房，李云金可以得到30元提成，售楼员成交一套，他可以从中提成200元。

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供应“断档”导致番茄大涨价 英国200年来最豪华阵容访华 孙亚芳公开亮相回应离职传言 物联网万亿市场十三五后期可实现 中国大陆“盛世移民”现象大调查 [微博] 京沪等地遭遇柴油荒背后 　　11月7日，从“2010首都圈发展高层论坛”上传来消息，北京和河北准备联手打造“首都圈”城市群，北京将向河北延伸城铁1100公里，香河、燕郊等环绕北京的卫星城镇有望实现与北京交通连接和电话号码对接等多种同城化举措。

　　“首都圈”破茧

　　11月7日，北京市政府研究室副主任史利国在“首都圈发展高层论坛”上表示，北京市正在制定“十二五”规划，而在这个规划里，北京市立足建设世界城市，将“首都圈”经济建设作为一个占比很大的内容。

　　北京市称之为“首都圈”，而河北省称之为“环北京城市群”，包括河北涿州市、涞水县、涿鹿县、怀来县、赤城县、丰宁满族自治县、滦平县、三河市、大厂回族自治县、香河县、广阳区、安次区、固安县在内的13个县（市、区）。

　　史利国在上述论坛上表示，北京要建设世界城市，就要将产业不断进行升级，将第二产业等向周边的地区转移，这也是北京与河北的实质性合作。

　　而北京社科院一位专家表示，北京所规划建立的“首都圈”城市带，除了产业转移之外，也意在建立一个环北京的“首都圈”资源保障带——河北张家口地区的官厅水库向北京供水，廊坊和保定地区的区县为北京发展提供相应的土地资源支撑等等。诸如此类的资源保障规划，将是“首都圈”内容的重点。

　　国家发改委国土经济与区域研究所副主任肖金城向记者表示，京津冀城市圈规划提了很久，合作推进一直比较慢，主要原因是地方GDP考核在作怪。京津冀三地政府，都想得到合作中的利益，避免输送利益到别的地区。

　　肖金城表示，“首都圈”就是发挥对周边的辐射带动作用，促进产业之间的联系，市场之间的需求与供给。

　　“如果河北能够承接北京的部分功能的话，那么就有利于疏解北京城市人口过快增长的这一状况。”肖金城说。

　　圈地热抬头

　　“首都圈”规划中有很多关于资源、环境、产业等方面的合作和规划，而最吸引香河等地方政府的却是“首都圈”的“三通”：通城铁、通北京电话号码（010区号）和通公交。

　　尤其是公共交通和电话号码的同城化，使得环绕北京的众多河北城镇陡然变身“类北京”地区，房价和地价暴增。

　　而在“首都圈”规划正式提出之前，万科、五矿、合生等众多房地产企业已然闻风而动，进驻香河等“首都圈”城镇，开始跑马圈地。

　　据一位北京地产圈人士透露，五矿、万科、富力、绿地、荣盛等10余家国内房地产上市公司，都已经进驻香河。仅五矿一家，圈地不下1000余亩，其中，万科和五矿合作的“欢庆城”项目占地就有54万平方米，约合800亩。

　　随着外地大开发商进驻，当地地价和房价一路走高。房价已经从3000元/平方米左右，暴涨到6000元/平方米以上，而当地的销售代理公司预期，香河的房价将在2-3年内蹿上1万元/平方米。

　　不过，摆在这些房地产企业面前的是，香河用地指标早已透支，作为一个县级市，不可能有那么多土地供20-30家开发商同时开发。

　　不过，开发商并不会止步于“缺地”。10月底，万科副总裁毛大庆在香河表示，万科和五矿联合开发的“欢庆城”项目，是由万科直接接入“新农村建设”。由万科等开发商提供土地一级开发工作，拆除农民宅基地，置换农民住上居民楼后，腾挪出来的土地指标，用于房地产开发。

　　据一上市北京房地产公司人士介绍，目前香河新增建设用地指标很少，大部分开发商都是采取参与城中村或者郊区农村土地整理的方法“圈地”——先与政府签订一个类似“新农村建设”的合作协议，然后开发商出钱对农民的宅基地、农村集体建设用地进行整理。

　　而土地政策专家邹晓云曾向记者表示，这种建设用地指标城乡统筹的工作，第一必须获得国土资源部试点资格，第二试点必须封闭，用地指标不能直接流转到城镇建设用地指标。

　　不过，大量开发商的进入，给地方财政和经济发展带来的诱惑不可小觑。

　　据香河县财政局数据，截至9月10日，香河县财政收入累计完成101805万元，突破10亿元大关，占市下达任务的101.8％，同比增长71.7％，提前112天完成了全年收入任务。

　　随着“首都圈”规划逐渐浮出水面，环绕北京的河北十几个区县将迎来类似香河的“新圈地运动”。有的开发商圈下地盘后，甚至坐等地价上涨，并不急于开发。

　　前述北京社科院专家不无担忧地说，“土地都被开发商圈走了，这些地区拿什么承接北京市转移产业资源，到时候这些地区开发都如燕郊一样，成为一个缺乏综合配套的大型居住区而已”。

    不用说，在将来，推销的主要价值不在于产品，而是首先在于销售本身时，这些规则也是有用的。因此，这些是每位销售专业人士应该知道和理解的概念： 

     规则之一：推销观念背后的思想。顶级广告公司Cliff Freeman的总裁亚瑟·贝齐尔：“一种思想仅仅令人愉快和恰如其分是不够的。有销路的思想必须可扩展到电视、报刊、播客、网页、口口相传、产品置入等等。正因为如此，这一创意的表面水平往往不如探究该创意的产生来的重要，因为这一探究过程已经深入到这个创意本身当中了，这样就可以确保它能够在各种不同的情况下都成立。打牢这一基础加强了客户的信任，你和你的思想将如承诺的那样交付。从某种意义上说，你不是推销思想；你是让想法变得可购买。” 
    
    规则之二：让你的想法看上去好像需求量很大。电影编剧和好莱坞制片人大卫·罗特曼：“如果一家工作室认为另一家工作室在一次制作之后知名起来，他们马上表示出兴趣，特别是如果你取得了一项说明你能挑选出优胜者的业绩记录。想法本身不重要，但是有可能主管会愚蠢地将事后证明成功的想法拒之门外。如果一家工作室的主管有比错过一次赚大钱的机会更讨厌一件事情，那就是看另一家工作室的主管赚甚至更多的钱。” 

    规则之三：利用过去销售过的想法。Resource Associates的行政助理和撰写拨款提案的专家德博拉·蒙哥马利：“搞清楚过去资助过哪些。在撰写提案之前，我联系以前的获奖者，获得其被批准的提案的副本，并和他们讨论整个过程。然后，我制定一项体现这一基本思想的战略，强调会吸引基金组织的特定类型的活动和行动。除此之外，我确保那些我担保过的人实际能够履行被批准的提案中的思想。最后，问题是无论是谁在谋求被批准，其能力都要符合基金组织的授权。” 
  
     规则之四：帮助他们感到一些疼痛。畅销书作家和Storyleaders公司的共同创始人迈克尔·博斯沃思：“在最初的谈话中，尝试弄明白让他们在晚上醒来的事情是什么。问这样的问题：‘如果你的主要经销商关门歇业了，你会怎么做？’或者‘如果投资者不入股你的新战略，你计划如何作出反应？’一旦你发现了痛处在哪儿，帮助他们设想一旦你的想法解决了这一问题，他们会感觉多么的好。问这样的问题：‘如果你能立即确定你的分销商的客户，会有用吗？’或者‘你有没有想过改变你的市场营销，以便像客户一样重视投资者？’”    

    规则之五：让买家提供内容。世界上最大的市场研究机构Gartner的副总裁和研究员汤姆·奥斯汀：“我本来想实施一个我认为相当不错的想法，但是当我不断地解释我的想法，首先向其他分析师，然后是向我们的客户，我发现这个想法演变和变化了，往往以一些相当基本的方式。交流是交互式发展的快速方法，因为讨论过程锤炼了思想，使其变得完善而深刻。最终，当你尝试‘出售想法’时，你的许多倾听者已经贡献了其信息，而且已经花时间吸收了理解此想法带来的影响。”