经验店家深度解析选址之“痛”
正确选择店址，是开店赚钱的首要条件，一个经营项目很好的店铺，若选错了店址，小则影响生意兴隆，大则还可能导致“关门大吉”。尤其是现在随着创业热的不断升温，如今想投资开店当小老板的人越来越多。但开店并非像“春天播种，秋天结果”那么简单，而要牵涉到选址、融资、进货、销售等诸多环节，其中选址是关键的第一步。
“这样的地方并不好找”
意大利顶级时尚品牌TrussardiJeans总裁柯露碧(RobertaCarubbi)曾经亲临上海，希望能为其在中国开出更多店铺提前选址。不过她遗憾地发现，这样的地方并不好找。
柯露碧向媒体坦言自己的想法：“我们当然希望能开出更多的门店，因为这是最好的宣传手段。对顶级时尚品牌而言，任何一种宣传方式，都比不上开设自己的专卖店或旗舰店，这样才能让消费者对品牌产生最直接的体验。”
柯露碧的这种“选址观”不仅适宜于国际大牌，其实任何一家店面都面临着选址之“痛”。正确选择店址，是开店赚钱的首要条件，一个经营项目很好的店铺，若选错了店址，小则影响生意兴隆，大则还可能导致“关门大吉”。尤其是现在随着创业热的不断升温，如今想投资开店当小老板的人越来越多。但开店并非像“春天播种，秋天结果”那么简单，而要牵涉到选址、融资、进货、销售等诸多环节，其中选址是关键的第一步。
店铺的地段一般有这样三类：第一类是成熟的中央商务圈；第二类是成型的商圈，多邻近大型的住宅区或就业中心区，能吸引大量就业人口的商务办公楼或经济开发区；第三类是住宅小区内部。
那么，服装店到底该如何选址呢？记者经过对北京各地段商圈的调查，不少人士吐露了这样一些秘诀。
首先要选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”，人们一想到购买某商品就会自然而然想起这条街，这比如北京的王府井等。这方面，要充分考虑周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况，对经营商铺的创业者来说，“客流”就是“钱流”，不要因为怕竞争而选在偏远地区。其实，商业区店铺比较集中，反而有助于聚集人气，但要注意经营错位问题。这样，便很好借用了近在咫尺的整个商圈的人气，再者有固定的人流量保证，方可“大树底下好乘凉”，得来全不费功夫。
其次，要选择有广告空间的店面，有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间；还要有“傍大款”意识，即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边。[NextPage]
放得长线方钓大鱼
还有一个关键的问题便是，注意租金的性价比。不同地理环境、交通条件、建筑物结构的店面，租金会有很大出入，有时甚至相差十几倍。对创业者来说，不能仅看表面的价格，而应考虑租金的性价比问题。
在这方面，需要放长眼光。其实好店址的高租金并不是一天两天形成的，也不是任意可以抬高的，它是房东和租主在长期利润分成较量中开成的契约，租金高到租主无钱可赚，那么再好的门面也租不出去。可见，好店址虽然寸土寸金，但正常情况下赚的钱总会大大超过租金，并有有利可图。
因此，花大钱开个大店铺，不如花大钱找个好店址。当然，高租金增加了经营成本，也增加了经营压力和风险，必须得好好盘算投资项目，看空间能否做黄金旺铺的生意。如果没有金刚钻，就不要揽瓷器活，如果实在是初期资金不足，且其它地区也还有好店址，只要能经营得当，也一样有利可图。
其实，在初期资金不足的情况下，还可以使用“团租”方式。目前，十几平方米的小商铺很抢手，租金因此水涨船高，而一二百平方米的大商铺却因滞租而身价下跌。在这种情况下，建议几个创业者以团体租赁的方式低价“吃”下大商铺，然后再进行分割，细算下来能节省不少费用。
当然，并不是所有的“黄金市口”都一定赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地。因此，创业者在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。除了市政规划外，还要注意该地区未来同行竞争的情况。
同样，租赁店铺信息的获得也有学问，现在有许多创业者喜欢通过报纸广告、房屋中介、房地产交易会、互联网等了解商铺信息。其实，商铺市场有个“2:8法则”，即公开出租信息的店铺只占总数的20%，而以私下转让等方式进行隐蔽交易的却占80%。所以，寻找商铺一定要广开渠道，多管齐下。
关于选址的博弈
还是把话题回到本文的开始吧，为什么柯露碧感叹“这样的地方并不好找”呢？国际大牌的选址都有什么样的考虑呢？
在柯露碧看来，选址过程中，同一楼层的品牌组合同样非常重要，这就涉及到选址的另一标准：观察该商场已经入驻的其它品牌销售状况，以此衡量经常光顾该商场的顾客的消费能力。
她说：“入驻某一商场时，最好选择与自己竞争品牌比邻而居的位置。”她还建议那些二线品牌，尽量争取与一线品牌相邻，这样有助于提升自己的品牌形象。
柯露碧相信，高质量的“品牌组合”能带来商场和品牌的共赢。因为不同的品牌都有各自的优势和不同用途，一个平衡的组合可以满足同一个顾客在一天中不同时间段、不同场合、不同产品风格、提供购买便利的需求，从而吸引更多“回头客”。
店址确认后，品牌商还应对选定区域进行规划，找出“热点”区域；对展示橱窗的尺寸、主要入口及餐饮区的位置等细节都要精心考虑。不过，要进入这一阶段并非轻而易举的事，如果找不到合适的地址，那就“等”，“宁可推迟开张时间也不能马虎确定”是柯露碧的一贯主张。她强调：“选址的重要性毋庸置疑，专卖店所在地段的档次本身就在向消费者传达其品牌定位，此外还要兼顾前面提到的客流质量，二者缺一不可。如果找不到合适的地点，我们宁愿推迟开张时间。”
看来，无论国际大牌还是发展中的品牌，其商铺的选址都是一件既“痒”又“痛”的事情，有专家总结说，商铺投资应放眼于区域经济、收入水平、居住区规划、导入人口质量等发展趋势，着眼于商铺拥有的商圈、购买力的质量和数量以及商铺本身的品质，从中选出时间成本不高、增值潜力较大的商铺。通常情况下，繁华商业区商圈范围较广，人流量大，营业额必然较高；人口密度高的大中型居住小区，需求旺盛，而且客源稳固，可保证店铺的稳定性；沿街店铺具有交通要道的地理优势，客流量最多，商铺经营面较广；郊区住宅社区配套商铺则有较大的价格优势和发展潜力。
1、品牌产品定位分析
一定要先了解自己所要经营的品牌定位，才能有的放矢，在目标消费人群密集的地 方选到合适的店址，三个要点：
商品风格定位、价格定位、零售通路定位。举例：休闲、流通内衣：适合价格低、量大、人流较大的交通枢纽或都市、城镇的繁华闹市区，一流的商圈和一流的街道店面；高级时装：却适合特定消费群出入的特定商圈或街道，象很多国际品牌店设在星级酒店里。
2、同类品牌或近似品牌选址调查
在选址时，还要参考同类品牌店铺的分布情况，消费者喜欢货比三家，成行成市，如果选择在同类品牌附近开店，那么这些品牌店现在的经营状况很可能就是您店铺以后的运营状况。
3、商业街
在人流大的或者店铺集中的商业街开店也是店铺开店的最佳地址，我们可以选择在商业旺铺的街上选择一家店面。
4、商场或者大型超市内
依靠商场人流优势在服装区开设内衣专卖店是很多品牌店家的选择，也是最佳的选择店址之一。
变革之路，家具行业究竟如何紧跟国家的宏观发展形势实现变革。
1.教育。以前我们没有把教育放在一个重要的议事日程上来，为什么？不光是没钱，可能也是我们缺乏理念，现在我们人难招了我们知道教育重要了，因为现在是一个高度竞争的时代，竞争不光是需要设备和市场，最主要的是需要人。人哪里来？一是从高校、从社会上找。再就是需要我们现有的在职员的再教育，为什么西方人有终生教育的习惯，现在我们投资建的江西的教育基地从去年开始正式运营了，我也希望我们在座的企业你们有这个概念，送你们中高层的管理人员、车间的班组长，包括技术工人、包括导购员、店长，都应该技术系统的培训和教育，这也是为什么国家投资建大学而没有投资建家具厂的原因。一个民族如果没有教育的提升，这个民族不可能强盛。为什么德国人在最近一百年都引领全球工业化的潮流，因为德国人从普鲁士的时候从100、200年前就开始重视教育了，德国人是最早普及高等教育的，150年前就普及高等教育了，200年前就普及所有的高等教育了，所以他有德意志民族的强盛。家具行业也系一样的，我昨天看一个新闻麦当劳在中国建第一个麦当劳学院，进这个学院可以获得麦当劳学士。做汉堡包尚且需要教育，况家具乎？
2.应该重新认识我们制造业的价值，你们要考虑我们制造业的价值究竟在哪里？不仅在制造业的本身应该是在制造业的两端。两端无外乎我们的设计研发、教育，在终端无外乎是把订单处理到分销、到品牌的建设。我们家具行业的企业家们应该重新认识你的精力、你的金钱应该投到哪里去。最近流传一个话，在制造业就是这样’金头银尾草肚子’，你制造这一块基本上是’草肚子’。我打一个比方，最近我看一本书说芭比娃娃是美国人的品牌，在美国卖33块美元，中国工厂出口卖给美国的进口商是4.5美元，其中的20多美元基本上给美国人了，从分销、品牌等等。说明什么呢？说明制造这块东西他的价值并不高，中国人所说的我为什么不能自己做品牌？你做的东西那不叫芭比娃娃了，你中国娃娃卖给谁呢？2块钱还不一定有人买呢，所以这是品牌的重要性。所以说我们要重新审视制造业的价值，要重新再提升。
3.尽快走现代工业华的道路，用设备去取代人。很多人说工人难招，尽量用设备。我跟黄会长、许院长去过很多的工厂基本上看不到人，往往百十来人的企业在欧洲是大企业，一般的企业有3、5个人，最多十几个人，百十来人的企业完全是自动化和信息化的应用全部联动的，前几天豪迈的何总到这里来演示一下现在豪迈设备自动化生产基地，哪用人工啊。包括自动上料、包括封边等等都是一体化，现在包括包装连纸箱都不用了，我们现在在纸箱厂定的纸箱出来就有条码，自动就是平板纸自动包好了，当然要花很多钱。
4.拓宽融资渠道。让大家都上市也不现实，但是最起码我们要知道财富是怎么来的，不是靠卖沙发卖来的，也不是靠卖板式家具卖来的，这样慢慢卖你可以说你一辈子发达不了，是靠运营和配置来的。
当然第一桶金得靠你自己这个没有办法，有了第一桶金以后就开始考虑配置资产，要开始购买土地了，现在我了解深圳的中小企业绝大部分没有自己的土地，在深圳你们就死了这份心吧，不可能了，也不会再给我们家具行业地了。我是7年前倡导建设家具工业园现在只能够容纳12家企业，惠东只能够容纳10家企业，最近我在粤赣交界龙南县建了一个工业园，首期的5家企业已经签了，头期是750亩，地又很便宜5.6万/亩，而且在高速公路边上，我们1月份去看了定的，我们在1月份最后两天把合同签了订金付了，我们准备4月份搞一个大的开幕仪式。哪个企业想配置资产的想买地的一定得去集聚，要不然你自己去看看自己买地能不能买到，因为如果你自己去了可能连书记都见不着，这样你就买不到地，还有很多是二手地乱七八糟的，买地一定要买一手的，一定要跟国家政府部门签合同，如果有这个需要马上跟协会联系。我们还有3千亩是第二期的，离龙岗3个小时的车程，有的人嫌远，龙岗近，有地方吗？福田更近，卖给你吗？就是这个道理。如果现在还不考虑这个问题以后就晚了。前几天我看到龙岗一家企业处于成长中的企业光是租金一年就要付500、600万，这些钱在江西能够买100亩地了，再把地押给银行把第一期建起来，第一期建起来以后再押给银行可以把第二期建起来，钱是倒腾出来的不是赚来的，你赚来的钱不用啊？不全花了吗？为什么台湾人比我们有钱？人比我们早领悟20年，一来大陆就买地，就是这个道理。
5.我们认为像我们的家具行业的同仁们应该重视我们的终端市场的建设，展会确实是很重要但是不是全部，很多人给我建议，说你是不是9月份还要搞一届？告诉大家绝对不会搞，我们认为展会尽管重要但不是全部，他只是一部分。能给你们带来现金的是什么？终端。所以我们会把很大的精力放在终端市场的建设上，也希望我们的企业能跟得上协会的步伐。