回报率仅是选铺参考因素之一

时间：2010-08-05 人气：1347 来源：搜房网作者：

概述：在商铺选择过程中，“回报率”一词经常出现。回报率的高低在一定情况下成为是否出手买铺的重要参考因素，有时它的作用甚至大过做生意选店最关键因素—— — 地理位置。那么在选铺过程中，回报率究竟在哪方面体现？黄金地段是否就是好铺面标准？......

　　在商铺选择过程中，“回报率”一词经常出现。回报率的高低在一定情况下成为是否出手买铺的重要参考因素，有时它的作用甚至大过做生意选店最关键因素—— — 地理位置。那么在选铺过程中，回报率究竟在哪方面体现？黄金地段是否就是好铺面标准？

　　可以把回报率看淡些

　　投资商铺，大家都想从中获得高额的回报，但对于投资回报率，很多人坦言并不知道具体应该如何计算。在柳邕路一带寻找店面的罗凡，想买间铺面，用于投资，或是开家制衣店。而决定铺面做何用途，她将拿回报率来参考。

　　对于回报率怎么算，在罗凡找铺过程中，一位置业顾问对其解释道，商铺回报率牵涉到很多方面的因素，例如商铺售价、周边商铺租金、银行利率等。不过说到底还是投资与收入最后的比例如何，能赚到多少。

　　置业顾问用一个简单公式为罗凡做了社区商铺投资的演算。如果拿来出租，购入再出租的投资回报率＝月租金×12个月－首付款×银行存款利率－贷款×银行贷款利率/售价；如果拿来卖，购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价〈备注：无贷款情况〉。

　　那么在购铺过程中，是买回报率高的铺，还是买前景好的铺面？一位从事房地产投资多年的杨先生认为，对于商铺回报率看淡些。因为商铺回报率只是一个数据，它牵涉到各方面的数据时会变的，例如存贷款的利息，所选铺面区域的租金等，因此，按照目前计算出的回报率来衡量铺面的价值，有点不全面。比如说五星街的星河大厦，冲着成熟商圈的人气，如果按购买时设想的回报率8%，很多人买下来，还想着“冲”10%以上，现在不知道有没有达到3%-4%。

　　因此买铺还是要考虑诸多方面的因素，例如铺面本身所处的位置、周围的道路设施规划、消费人群的定位等等。

　　自主经营不一定买黄金地段

　　罗凡在寻铺过程中，也考虑过如果回报率不好，可以自己开店，因为学过裁剪，开家制衣店也不错。如果买铺拿来作为制衣店，罗凡认为它不适合开在多数人认为的商业黄金地段。黄金地段并不就是选铺唯一的选择，有些铺面选在一些相对偏僻的特定区域，如体育用品店、文具店等开在文体区，也好过在繁华的商业黄金地段。

　　因此买铺开店要看自己所擅长的技术适合于哪类人群。出于这样的考虑，罗凡放弃了黄金地段或写字楼集中的地段，通过深入考察市场，决定选择一个大型社区的临街商铺，也可以是目前区域发展不成熟的楼盘。选这样的店址，罗凡认为，第一是因为这里背靠一个大型社区群，保证了客流量；第二，家庭生活当中需要缝缝补补，这就确保了自己的专长能发挥；第三，看重楼盘后期的发展潜力，租卖都不赔。

　　相关链接：社区商铺不可过分追求回报率

　　回报率固然重要，但需要提醒大家的是，当一个专业的投资者看上某一个商铺的时候，商铺现时的投资回报率并不是其最为关心的，投资者更为关心的是该商铺所在地的人流量、消费力、发展前景等。

　　因为商铺的投资回报具有长远性，一个商铺从买入到收回投资可能需要几年甚至更长的时间，在此期间商铺的投资回报率是会随着时间的推移增高或降低的，现时的回报率不具备代表性。

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上一条：不同的境界，别样的导购人生

    在如今这“终端为王”的时代，导购作为终端一线的销售人员，已经越来越受到了企业的重视。导购自身的素质情况怎么样，个人修为如何，不仅会影响到终端的销售业绩，而且对导购本人的职业方向和人生目标亦是影响深远。
    从三种不同的导购境界层面，我们即可以看出个中原由：
    第一种境界：以沟通技巧为导向的推销型导购员。此种境界的导购人员做销售完全属于个人的单打独斗行为，基本不依靠其他什么资源，主要依靠自己的沟通能力赢得成交，说的传统些可以说这种人的嘴巴很厉害，很会说话，忽悠能力很强，但对于除了沟通以外的其他很多方面的知识掌握不多，在实际销售过程中，从来不会顾及他人，肆意抢单的现象时有发生，完全不懂得与团队的其他成员的配合，凡事都是从自身利益为出发点，绝对不管别人做的怎样，从来不讲什么团队精神，整体的目标实现对他来说完全没有意义，做事情纯属自私自利的个人行为，这种境界的导购人员相对而言销售成功的几率不算很大，被推销了产品的客户对他们往往也不会太有好感，因为他们的销售完全有点强逼着买的感觉。他们的行为还很容易遭致同事的唾弃和上级的不满，他们的生存危机相对是比较大些，职业发展的道路当然也会更为狭窄。
    第二种境界：以实际产品和服务销售为导向的销售型导购员。这种导购人员做销售更多的也是属于个人的单独行为，但这种导购人员相对而言自身的知识掌握较为全面，无论是产品知识、销售技巧还是沟通能力都算不错，在工作中也懂得如何利用这些知识去达成销售，但这类型的导购人员通常与世无争，老老实实做自己的事情，从来不得罪任何人，甚至牺牲自身利益也无所谓，对团队的观念也比较淡薄，因此团队的其他成员对于这种导购人员是又爱又恨，爱globrand.com的是他不和自己抢功争食，恨的是有时太过软弱，明明是被人欺负了，还老是无所谓。当然这种境界的导购人员由于自身具备了良好的素质，即使没有太多的进取心和斗志，但由于专业知识掌握尚可，仍然可以获得顾客的认可，因此也生存的危机应该较小，但就职业发展而言，做导购员这个岗位的道路依然宽广。
    第三种境界：以资源分享，诚信双赢为导向的营销型导购员。这种导购人员首先是一个各项专业知识都较为全面的人，工作富有激情，始终保持着积极向上的心态。他们做销售比较善于利用的资源和整合资源，与同事一起共同分享喜悦，分担忧愁。在工作中始终与同事团结一心，互帮互助共同配合去完成销售目标，深得同事的爱戴和上级的认同。另外他们与顾客的沟通和服务都非常专业，懂得如何利用换位思考的方式与顾客交流推荐产品，所以顾客买了他的产品，一般都会认为这个产品就是自己想要的产品，能够真正帮助顾客解决问题，达到买卖双方都共赢的局面，基于此顾客对他们的表现也很多是赞许和好评，因而这种境界的导购人员他们的职业道路就大为宽广了。
    诚然，三种不同境界的导购人员，各有各的职业发展道路，但是究其根源应该还是工作思路的问题，正如有句话所说的：思路决定出路。今天你的工作思路的宽广度决定了明天你的职业道路的宽广度，今天你的职业道路的宽广度也决定了明天你的未来的收入。

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