专家指点:怎样找到好的商铺
时间:2010-06-10 人气:1956 来源:天下商机 作者:
概述:对于大多数加入创业大军的朋友来讲,如何挑选一个理想的商铺,是拦在面前的第一道门槛。近日,有不少读者咨询有关佛山市二手商铺租售的问题,就此采访了有关方面的专家。......
对于大多数加入创业大军的朋友来讲,如何挑选一个理想的商铺,是拦在面前的第一道门槛。近日,有不少读者咨询有关佛山市二手商铺租售的问题,就此采访了有关方面的专家。专家认为,佛山新旧城区铺面差异大,商铺选址也有很多学问,创业者要明确自己的经营需求和价格定位,才能“量体裁衣”选好铺位,而价格高低并不是衡量铺面好坏的唯一标准。
市场调查:新旧城区差别大
业内人士普遍认为,城南区近年来发展势头强劲,交通、生活日益便利,商铺租售价格也是水涨船高;旧城区商圈成熟、价格也相对较低,但是楼龄普遍偏老,祖庙等成熟商圈的商铺也相当紧张。一般说来,不同地理环境、交通条件、建筑结构的店面,租金会有很大出入,有时甚至会相差十几倍。对于创业者来说,店铺的挂牌价格固然要参考,但租金的性价比更应该得到重视。
以禅城区为例,城南区的商铺租金每平方米能高达120~150元,而旧城区位置一般的商铺租金只需要60~80元/m2,甚至更低,两者价格相差很远。“这并不能说明城南的店铺投资价值高于旧城区。城南新开发的区域较多,商机无限风险也大,选址城南要把眼光放长远,谨慎判断再作决定;而旧城区的商圈已经成型,租售价格相对较低,也具有投资价值。”满堂红汾江南分店副营业经理吴华南在接受记者采访时这样说道。
实战经验:多找信息不怕竞争
陈先生在佛山已有近10年的经营史,从经营小士多、快餐店、服装店到现在近100平方米的餐饮店,他已经攒下了一笔“开店经”。他从过来人的角度,为打算开店的创业者提了几条建议。
建议一:多管齐下搜信息
大部分人都选择在圈定的范围内找转让的店铺,其实找店铺也需要进行“海选”,这样选择余地大,商机就会更多。以禅城为例,发布信息的就有报纸广告、商场、房屋中介、互联网等诸多平台。据了解,商铺市场上有一个“二八法则”,即公开出租信息的店铺只占总数的20%,而以私下转让等方式进行隐蔽交易的却占80%。所以,寻找商铺一定要广开渠道,多管齐下。
建议二:乐于和同行“扎堆”
与同行业对手抱团竞争并不可怕,刚好相反,这是争取目标客户的最好方法。“货比三家”是很多人经常采取的购物方式,选择同类店铺集中的街区,更容易招揽到较多的目标消费群体,不要担心竞争激烈,相关店铺聚集有助于提高相同目标消费群的关注。找准产业的市场定位可以大大提高投资的回报,比如“数码一条街”、“服装一条街”以及金鱼街的“装修材料一条街”等,找准市场定位可事半功倍。需要注意的是,选择专业市场或商场开店,要仔细考察这些市场和商场的管理水平、规模大小、在当地的影响力等因素,对规模较小、开业时间较短、管理水平差的,要谨慎入驻。
建议三:“团租”可获更多实惠
小面积商铺由于总价低,越来越受到中小投资者的青睐。但是商铺投资并非面积越小就越容易得到高回报,对于中小投资者而言,投资商铺应该从多方面考虑,“团租”就是一种经济实惠的投资方式。一直以来,十几平方米的小商铺都很抢手,租金也因此水涨船高,而100~200平方米的大商铺因为总价高而身价下跌。在这种情况下,建议几个创业者以团体租赁的方式低价“吃”下大商铺,然后再进行分割,或者通过中介公司物色分租对象,这样细算下来能节省不少费用。
市场调查:新旧城区差别大
业内人士普遍认为,城南区近年来发展势头强劲,交通、生活日益便利,商铺租售价格也是水涨船高;旧城区商圈成熟、价格也相对较低,但是楼龄普遍偏老,祖庙等成熟商圈的商铺也相当紧张。一般说来,不同地理环境、交通条件、建筑结构的店面,租金会有很大出入,有时甚至会相差十几倍。对于创业者来说,店铺的挂牌价格固然要参考,但租金的性价比更应该得到重视。
以禅城区为例,城南区的商铺租金每平方米能高达120~150元,而旧城区位置一般的商铺租金只需要60~80元/m2,甚至更低,两者价格相差很远。“这并不能说明城南的店铺投资价值高于旧城区。城南新开发的区域较多,商机无限风险也大,选址城南要把眼光放长远,谨慎判断再作决定;而旧城区的商圈已经成型,租售价格相对较低,也具有投资价值。”满堂红汾江南分店副营业经理吴华南在接受记者采访时这样说道。
实战经验:多找信息不怕竞争
陈先生在佛山已有近10年的经营史,从经营小士多、快餐店、服装店到现在近100平方米的餐饮店,他已经攒下了一笔“开店经”。他从过来人的角度,为打算开店的创业者提了几条建议。
建议一:多管齐下搜信息
大部分人都选择在圈定的范围内找转让的店铺,其实找店铺也需要进行“海选”,这样选择余地大,商机就会更多。以禅城为例,发布信息的就有报纸广告、商场、房屋中介、互联网等诸多平台。据了解,商铺市场上有一个“二八法则”,即公开出租信息的店铺只占总数的20%,而以私下转让等方式进行隐蔽交易的却占80%。所以,寻找商铺一定要广开渠道,多管齐下。
建议二:乐于和同行“扎堆”
与同行业对手抱团竞争并不可怕,刚好相反,这是争取目标客户的最好方法。“货比三家”是很多人经常采取的购物方式,选择同类店铺集中的街区,更容易招揽到较多的目标消费群体,不要担心竞争激烈,相关店铺聚集有助于提高相同目标消费群的关注。找准产业的市场定位可以大大提高投资的回报,比如“数码一条街”、“服装一条街”以及金鱼街的“装修材料一条街”等,找准市场定位可事半功倍。需要注意的是,选择专业市场或商场开店,要仔细考察这些市场和商场的管理水平、规模大小、在当地的影响力等因素,对规模较小、开业时间较短、管理水平差的,要谨慎入驻。
建议三:“团租”可获更多实惠
小面积商铺由于总价低,越来越受到中小投资者的青睐。但是商铺投资并非面积越小就越容易得到高回报,对于中小投资者而言,投资商铺应该从多方面考虑,“团租”就是一种经济实惠的投资方式。一直以来,十几平方米的小商铺都很抢手,租金也因此水涨船高,而100~200平方米的大商铺因为总价高而身价下跌。在这种情况下,建议几个创业者以团体租赁的方式低价“吃”下大商铺,然后再进行分割,或者通过中介公司物色分租对象,这样细算下来能节省不少费用。
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上一条:避开开店选址的几大误区
开店选址要慎重,要选择有实力的风水宝地,但是有人开店选址,往往人云迹云,不仅迷信还盲目选择。下面是总结的玩具专卖店选址的误区 。
一、迷信黄金地段
"非风水宝地不嫁"是厂商专卖店选址中普遍存在的一种心态。殊不知,黄金地段的昂贵租金与激烈竞争所带来的经营压力,非一般专卖店所能承受。
二、不顾形象,徒求销量
对于经营玩具这类时尚商品的专卖店而言,除了考虑店址对销量的促进作用外,还应评估其对品牌形象的影响。为确保品牌形象不受损害,厂商在专卖店的选址方面还需强调周边环境的卫生、清洁、美观。
三、盲目进入竞争饱和区
过度集中往往会造成市场饱和。有时候,位于同一商圈的多家同类专卖店看起来生意都很好,实际上已达到竞争平衡的临界点。新增加一家店,市场就超饱和了,造成僧多粥少的局面,原先挣钱的都开始亏损,大家只有打价格战。
四、行业偏离商圈定位
每个地区都有自己的整体商业网点布局。错位选址,逆势而动,往往得不到宏观政策的支撑和大环境的推动,吃力不讨好,最后只能选择撤出。
五、迷惑于客流量的表象
对于专卖店而言,除了要考虑总体的客流量外,更应深入分析客流的有效性。以为人流密集、热闹的地点就是好商圈,这是对商圈的误解。
六、缺乏借势意识
做生意要成行成市,过分孤立仅靠一家门店单打独斗,未必就是一件好事。巧妙地借对手的势,往往能对销售起到积极的促进作用。
七、广告空间考虑不足
店招、立牌,展示架、海报,这些常见的广告道具对于专卖店的销售有不可忽视的作用,运用得当能起到四两拨千斤的效果。在选址时,最好是了解门窗是否可改装为落地式大玻璃结构,当地政府对店招悬挂有无特殊要求。
八、忽视顾客消费便利性
如今的消费者越来越挑剔,对购物场所的物业配套与周边公用设施的完善程度越来越重视。专卖店必须将这些因素考虑进去,否则店址再好,顾客也不愿光顾。
九、低估消费惯性对购买的影响力
在选址考查时要该地消费者的购买习惯进行深入调查,很多经营者虽然在定位、商圈的分析上下足了功夫,但因对消费者的消费特性考虑不到位,最终只能草草收场。
十、不考察商业环境的未来变迁
专卖店的投资回报周期较长,一旦周边环境发生变化,必将导致投资无法收回。有些目前看起来很优越的位置,可能过不了多久就会因 城市 发展变化的要求而陷入改造、拆除的麻烦。
一、迷信黄金地段
"非风水宝地不嫁"是厂商专卖店选址中普遍存在的一种心态。殊不知,黄金地段的昂贵租金与激烈竞争所带来的经营压力,非一般专卖店所能承受。
二、不顾形象,徒求销量
对于经营玩具这类时尚商品的专卖店而言,除了考虑店址对销量的促进作用外,还应评估其对品牌形象的影响。为确保品牌形象不受损害,厂商在专卖店的选址方面还需强调周边环境的卫生、清洁、美观。
三、盲目进入竞争饱和区
过度集中往往会造成市场饱和。有时候,位于同一商圈的多家同类专卖店看起来生意都很好,实际上已达到竞争平衡的临界点。新增加一家店,市场就超饱和了,造成僧多粥少的局面,原先挣钱的都开始亏损,大家只有打价格战。
四、行业偏离商圈定位
每个地区都有自己的整体商业网点布局。错位选址,逆势而动,往往得不到宏观政策的支撑和大环境的推动,吃力不讨好,最后只能选择撤出。
五、迷惑于客流量的表象
对于专卖店而言,除了要考虑总体的客流量外,更应深入分析客流的有效性。以为人流密集、热闹的地点就是好商圈,这是对商圈的误解。
六、缺乏借势意识
做生意要成行成市,过分孤立仅靠一家门店单打独斗,未必就是一件好事。巧妙地借对手的势,往往能对销售起到积极的促进作用。
七、广告空间考虑不足
店招、立牌,展示架、海报,这些常见的广告道具对于专卖店的销售有不可忽视的作用,运用得当能起到四两拨千斤的效果。在选址时,最好是了解门窗是否可改装为落地式大玻璃结构,当地政府对店招悬挂有无特殊要求。
八、忽视顾客消费便利性
如今的消费者越来越挑剔,对购物场所的物业配套与周边公用设施的完善程度越来越重视。专卖店必须将这些因素考虑进去,否则店址再好,顾客也不愿光顾。
九、低估消费惯性对购买的影响力
在选址考查时要该地消费者的购买习惯进行深入调查,很多经营者虽然在定位、商圈的分析上下足了功夫,但因对消费者的消费特性考虑不到位,最终只能草草收场。
十、不考察商业环境的未来变迁
专卖店的投资回报周期较长,一旦周边环境发生变化,必将导致投资无法收回。有些目前看起来很优越的位置,可能过不了多久就会因 城市 发展变化的要求而陷入改造、拆除的麻烦。
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下一条:选址12因素铸就商铺价值
影响商铺租金收益和价值升值收益的因素大约有12项,这些因素对不同类型商铺价值的影响是显著不同的。
商情因子:指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。
客流量:客流量对于商铺的价值至关重要。商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况,但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。
“可视性”因子:商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计,**限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。
楼层:商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小,一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。
交通条件:交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。
停车条件:具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性,是出于中国经济强劲增长的势头。
规划设计的科学性:规划设计必须体现市场功能的需要。通常,开发商需要从市场的角度对项目规划设计进行调整。
硬件条件:商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等,包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导,还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容,以上因素对商铺的功能影响很大。
经营商品的类型:经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品,其利润空间显著不同。
隶属项目的运营特点:商铺多数隶属于某个项目,所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。
商铺初始售价:商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高,投资收益率越低,资金风险也会越高。
周边房地产发展趋势:商铺价值提升是一个动态的过程,商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。
商情因子:指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。
客流量:客流量对于商铺的价值至关重要。商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况,但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。
“可视性”因子:商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计,**限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。
楼层:商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小,一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。
交通条件:交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。
停车条件:具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性,是出于中国经济强劲增长的势头。
规划设计的科学性:规划设计必须体现市场功能的需要。通常,开发商需要从市场的角度对项目规划设计进行调整。
硬件条件:商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等,包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导,还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容,以上因素对商铺的功能影响很大。
经营商品的类型:经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品,其利润空间显著不同。
隶属项目的运营特点:商铺多数隶属于某个项目,所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。
商铺初始售价:商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高,投资收益率越低,资金风险也会越高。
周边房地产发展趋势:商铺价值提升是一个动态的过程,商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。
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