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开店选好址也是一门学问

时间:2010-05-19     人气:946     来源:互联网     作者:
概述:随着投资理念的日趋成熟,商铺受到越来越多投资人的追捧。“一铺旺三代”、“一铺养三代”这样的文字也频频出现在众多商业地产对外宣传的广告语中。......
  随着投资理念的日趋成熟,商铺受到越来越多投资人的追捧。“一铺旺三代”、“一铺养三代”这样的文字也频频出现在众多商业地产对外宣传的广告语中。然而,近些年来,因商铺引发的商业纠纷以及投资失败的案例不在少数,原因在于消费者对商铺了解甚少,轻信开发商给出的种种承诺,对待商铺投资过于盲目。事实上,投资商铺稳赚不赔那是神话,只有细心判断,谨慎选择,才能为你的投资多添一份保障。

  买哪里的商铺比较稳妥

  第一,要选择居民聚集、人口集中的地区。

  通常情况下,大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区,特别是商业活动比较频繁,商业设施比较密集的成熟商圈。人气旺盛的地区有利于店铺的日常营运,尤其是开设超市、便利店、干洗店这样的店铺。买这样的商铺容易出租。

  第二,要注意店铺所在街道的特点和街道客流的方向与分类。

  古语云:“一步差三市”,相差一步就有可能差三成的买卖,这跟人流动线有关。一条街道会因为交通条件、历史文化、所处位置不同,而形成自己不同的特点,要选择街道两端交通通畅,往来车辆人流较多的街道,避免在一条“死胡同”里开店。同样一条街道的两侧,由于行人的走向习惯,客流量不一定相同,要细心观察客流的方向,在较多客流的一侧选址。

  第三,要尽量避免在受交通管制的街道选址,店铺门前要有适合停放车辆的位置。

  交通方便是选择店铺位置的重要条件之一,尽量避免选择设置了交通管制的地方,例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等等。店铺附近最好有公交车站点,或者出租车停靠点。另外,店铺门前或附近最好有便于停车的地方,这样会给顾客带来方便。

  买商铺有哪些注意事项

  一、购买商铺前应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况,严格审核开发商是否具备土地开发到房产销售的一切证照,包括是否抵押、是否受司法限制等。

  二、在签订商铺买卖合同时注意:

  1、房屋用途。看是否确实为商用,并在合同中注明;

  2、公用分摊面积。商铺的公摊面积一般在30%-40%,甚至50%。因此对买铺者来说,购铺单价高于住宅房,如果允许在一定范围内的误差,也可能带来价格上几万元的变动,建

  议购房者选择按使用面积计单价的方式,并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属,确定公用部位的规划设计。同时,让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法;

  3、物业管理。许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上,这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节;

  4、交房条件。商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要,在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件,并在交房时注意验收。

  三、相当一部分人在购买商铺时看中的是房产商的承诺,如售后包租,每年的收益率百分之几。有一点要注意的是,根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定,房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。房地产市场风险较大,购房者要慎重评估房产商的承诺兑现的可能性有多大。

  四、贷款与其他税费方面。商铺贷款低,年限短,贷款利率相对较高,而银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严格,因此,购房者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力;购买商铺应缴纳总房价4%的契税,另外还有合同印花税、营业税、土地增值税以及个人所得税,在这里就不一一细说了。

  商铺投资高投入、高产出、高风险

  同样投资商铺,为什么有人赚了大钱,而有人却连本都收不回来?那是因为商铺投资绝对属于高投入、高产出、高风险的行为。承诺回报是眼下商业地产项目中最流行的招商方式之一。有些项目承诺的回报方式看似诱人,其实并不合理,投资者应当理性地分析招商噱头,选择真正实质性的经营回报。而且商铺投资除了要看地产商承诺的回报率,更要“看人气、看特性、看环境”。现在,商业地产项目的主要矛盾,往往集中在价值和价格的不对等,开发商希望出售商铺的价格高些高些更高些,但买房人则希望得到商业价值更大的商铺。这种不对等,已经成为目前商业地产的最大矛盾。

  另外,购房人不要将广告用语想当然地代替合同用语,要尽量将开发商出售商铺时的主要广告内容及承诺写入合同,否则一旦发生纠纷,一般很难得到法院的支持。不要轻信一些所谓的保底条款,因为这些条款在法律上可能是无效的,高额的保底条款更无现实的可操作性。

  最后要说明的是,投资即为了赚钱,究竟能不能赚钱?能赚多少钱?这里也不能光算收入,还要充分考虑到各项支出。例如商铺的水、电、气、热、物业管理等费用远远高于普通住宅的标准,其他装修、维修的支出也应该考虑在内。这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。
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  •   在投资理财产品中,商铺是许多人考虑的投资方向,而有一定优势的社区商铺也受到人们关注。

      社区商铺一般以50-100平方米为主,总价低,主要用于满足社区居民日常生活需求,由于社区客源稳定,出租率一般较高,租金收益稳定,风险相对较低。业内人士认为,投资及经营社区商铺,应有长远眼光,应从五方面慎重考虑:

      一、了解社区居民数量、层次和特征。社区商铺客源多为小区居民,大型成熟社区客源较稳定;在客流量方面,小区出入口及临街店面的辐射范围较大。而郊区大盘入住后,居民希望在社区内外能满足日常所需商品,如经营生鲜蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、粮油食品店、杂货店、美容美发店、干洗店等业态。

      二、了解商铺的使用功能。若只是经营普通的家居生活用品,如冲印、香薰、美容、文化用品等,投资者要看其临街的方位及租金高低;如投资经营饮食类的商铺就要快出手,因为通常对餐饮的经营限制较严格,故更显得物以稀为贵。

      三、要考察社区居民的消费水平。一般来说,药店、便利店、理发店在任何社区都有稳定的需求,而咖啡店、茶吧、名品店就需要选择收入水平较高的中高档社区,这类店面需要的面积相对较大,投资风险也高,投资要慎重。

      四、经营内容应以便民为准则。商铺经营者应该主要以百货、药房、冲印、美容、发型屋、服装等为经营内容。新楼盘的新商铺,可以在短期内经营些建材、饰材等商品,新房子需要装修,也会有不错的收益。

      五、准确判断社区成长性。一些新兴社区,虽然入住率暂时不高,但其商铺售价一般较低,发展潜力较大。投资者可以根据规划以及周边的配套资源,判断新兴社区的成长空间,可在低价位时介入。
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  •   一旦决定在某地开店创业,就必须对所选地点作全面的考察,了解该区交通状况、人口密度、人流量等等。商铺选址是一个综合决策问题,现罗列了一些商铺选址的注意要素,可能对即将经营商铺的您会有所帮助。

      商铺选址之“五大脉象”

      商铺投资就是要根据商铺的个性化的特征,进行选址、进行专门的调查和研究,这类前期工作恰如中医实践中的“把脉”,通过收集“脉象”传递的信息,对投资对象进行个案分析,改商铺投资的直觉判断为科学决策,并采取正确的攻略,取得产租能力旺盛的商铺。商铺“脉象”信息很多,投资者在“把脉”时,可以从以下几个方面入手,进行收集、分析、归纳、推理,进而形成判断。

      “脉象”之一:商铺所在区域的经济发展水平高低,它关系到所在区域人口的收入水平,即区域人口的消费能力强和弱。

      “脉象”之二:当地人口情况,包括人口的数量、密度以及老年化程度,人口密度过低,不容易形成商业繁荣,老年化程度太高说明购买力的质量较低。

      “脉象”之三:商品房的价格。商品房是一种标准商品的标志,其价格反映了居住者的消费能力。

      “脉象”之四:商铺所在商圈内的商铺总量供求关系,供求关系影响商铺的价格。

      “脉象”之五:商铺的自身条件。商铺自身条件对商业的适用性很差,立店障碍很多,那么商铺的使用价格很低,对商铺价格产生不良影响,压缩商铺价值的上升空间。

      以上种种“脉象”都是影响商铺价值的主要因素,这是商铺投资者需要十分留意的。
      投资商铺需要对投资对象进行技术分析,既不能跟着感觉走,也不能过度投机玩“短、平、快”,因为商铺投资是一项周期较长的不动产投资活动,须按照投资的规律行事;投资一般规律是:投资周期越长风险越大;所以投资者的最后决策要经得起时间的考验。

      商铺选址之“七种武器”

      一、商铺最好选在人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近,或者大工厂、机关附近,这样一方面可吸引出入行人,另一方面顾客也更容易记住该店铺的地点,并且来过的顾客向别人宣传介绍,会比较容易指引他人光顾。另外,商业区的发展、居民区的扩容和市政规划的建设,会给店铺带来更多的顾客,并使其在经营上更具发展潜力。

      二、最好选在交通便利的区域。理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客的交通设施,即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点,还具有停车场。在主要车站的附近,或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。观察马路两边行人流量,选择行人较多的一边更有利于经营。 

      三、要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候,当行人注意到你的店铺时,但由于需要穿越马路而放弃光顾,要么行人为了过马路,而集中精力去躲避车辆或其他来往行人,而忽略了一旁的店铺。

      四、根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同,其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方,比如服装店、小超市,但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方,比如保健用品商店和老人服务中心,就适宜开在偏僻、安静一些的地方,近来颇受关注的社区商铺较为适合开设这类店铺。

      五、要学会“傍大款”。即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近,条件允许的话甚至可以开在它的旁边。例如,你想经营餐饮,那就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为,这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查,挨着它们开店,不仅可省去考察场地的时间和精力,还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。

      六、选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中,某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”,事实证明,对那些经营耐用品的店铺来说,若能集中在某一个地段或街区,则更能招徕顾客。因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。

      七、如果店铺处于商业中心街道。在东西走向街道的最好坐北朝南;南北走向街道的最好坐西朝东,尽可能使店铺处于十字路口的西北拐角。另外,三岔路口也是开设店铺的好地方;在坡路上开店不可取;路面与店铺地面高低不能太悬殊。这就是通常所说的“金角银边草肚皮”。
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