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如何找到适合长期投资赚钱的商铺

时间:2010-03-12     人气:1191     来源:天下商机     作者:
概述:  投资餐饮店,地址的选择至关重要。怎样科学地选择具有收益性的店铺呢?   出于对一定投资收益的看好,很多开发商常“看碟下菜”,宣称自己推出的产品具备了开设餐饮的优越条件。然而,不少以“餐饮商铺”为噱头吸引投资者的项目在被购买后,总或多或少......
  投资餐饮店,地址的选择至关重要。怎样科学地选择具有收益性的店铺呢?

  出于对一定投资收益的看好,很多开发商常“看碟下菜”,宣称自己推出的产品具备了开设餐饮的优越条件。然而,不少以“餐饮商铺”为噱头吸引投资者的项目在被购买后,总或多或少地存在着一定的隐患。因此,无论是对于投资餐饮店铺的业主还是经营餐饮业的承租人,怎样选择合适的商铺就显得至关重要。

  规避政策风险

  面对市场上推出的各种商铺,投资者首先需要有一定的法律与政策意识。我接触的投资餐饮店铺的人群当中,不少人由于忽视餐饮业相关政策而栽了跟头。例如,我知道的一位姓李的先生,两年前,他购买了北京CBD区域一个很有名气的楼盘底商打算长期用于餐饮店铺出租。虽然李先生购买的商铺所在楼盘是住宅立项,原本是限制餐饮行业在此营业的。但因该底商全部处于整栋住宅楼正投影以外,所以据当时政策,还是可以经环保部门审批后,到工商机关领取营业执照的。

  购买后不久,李先生便和某餐饮公司签了两年的租赁合同。然而,去年6月份北京市工商局第“14号文”对住宅商用下达了禁令,禁止在以住宅立项的楼盘内进行商业经营活动。随后,北京市环保局经过综合考虑,颁布了一条新的政策法规,规定凡是所有住宅立项的楼宇底商均不得开设餐厅,而无论该底商是否位于住宅部分正投影以外。

  这两项政策的实施,让李先生感受到商铺出租的压力,他购买的商铺很可能要面临租金水平下滑的局面。因为该餐饮公司已经表示不会续租。李先生和它的租约在今年4月份就到期了。而餐饮公司不愿续租主要是因为李先生购买的商铺是住宅立项,已经被明令禁止不得开设餐厅。况且在“住宅禁商令”的影响下,餐饮公司已经不可能从北京市工商局拿到营业执照了。

  通过李先生选择购买商铺的例子,我们发现,对于致力于投资餐饮店铺的“房东”在选择购买商铺时,了解相关的政策变化至关重要。

  硬件要“过硬”

  或许人们会发现这样的现象:很多居民楼下面的餐厅将烟和气没有经过任何处理便直接向空气中排放,使得餐厅周围油烟味浓厚,严重影响了楼上居民的生活。实际上这种类型的商铺根本不具备开设餐饮的条件,随时都面临被查封的危险。

  除了排烟管道的特殊设计,是否具备燃气、电力供应的具体指标、上下水的位置如何设计等方面也是投资餐饮商铺必须考虑的因素。

  再给大家讲一个真实的例子。我有一个姓王的朋友,当初他看中位于长安街南侧某办公区内一处面对即将开业的世界顶级酒店的底商,看完后便很快买了下来,并租给了某餐饮公司。但后来发现,该商铺并非如开发商当初承诺的那样完美,在许多硬件上严重不合格,如排烟管道与燃气管道不标准,电力供应只有50千伏安,远低于餐饮业要求的230千伏安的标准等。前后交涉了半年多,最终协商解除了合约。我这位朋友不仅没赚到钱,还赔了不少。餐饮公司也在这件事上浪费了很多时间和精力。

  这个例子告诉我们什么呢?无论投资什么物业,投资者应该以“求证”的心态,去充分了解项目的全部信息,包括项目立项及整体楼宇和房屋的结构等。

  餐饮类店铺的投资者更要弄明白整个楼盘及所购买房屋的具体工程技术指标,尤其是对开设餐饮行业所必需的指标作全面的掌握和了解,其中涉及到商铺排烟、排气管道的走向和管径是否达到经营餐饮的标准。

  如果不具备上述条件,投资者则需弄清是否可以改造成餐饮商铺的开业条件,包括如何改造,谁来改造,改造周期及费用等问题。千万不可轻信开发商对于商铺的模糊性介绍,一定要追问每个方面的细节数据。

  六大地段选址秘诀

  餐饮经营者只有先明确所选商铺的详细信息与法律风险,才能解决商铺长远发展的后顾之忧。涉及到具体餐饮商铺的选址上,由于餐饮业有着自己的行业特色和要求,不同地段的特征对餐饮业的要求不同。有六大地段可考虑餐饮店铺选址,当然,不同的地段经营的方式大不相同。

  1.如果经营者选择在车站附近经营,其主要顾客群便是来往的乘客,包括上班职工、学生等。在此地段最适合开设快餐店,并慎重处理的是定价问题,要分不同对象而有所不同。如成都小吃、丽华快餐等。

  2.如果商铺开在公司集中区,最主要的顾客为上班职工,其光临的目的不外乎洽谈生意或聊天。因此,开在此处的餐饮商铺如何应付午餐高峰时期的顾客以及如何处理假日及周末生意清淡时的局面成为选择该地段要考虑的重点。如九州渔港(茶餐厅)、湘鄂情、上岛咖啡等中高档兼备。

  3.如果选择在学校街道经营餐饮,学生便是此地段的主要顾客。商铺一天中没有明显的高峰与清淡时段的差异,但季节性的差异却相当大。学生利用餐饮店的动机,除了聊天、消遣之外,还有同学聚会或看书等。所以必须注意桌椅移动的便利,并准备书报杂志。如小土豆、麦当劳、肯德基等。

  4.如果选择在商业闹市区经营餐饮,此地段是约会、聊天、逛街、休息的场所,当然是开店最适当的地点。该地段无论对什么类型的店都较适合,但要有自己的特色。如星巴克、麦当劳及各类西餐厅等。

  5.如果选择在住宅区开餐饮店,必须明确体现亲切温暖感及提供新鲜美味的餐饮性。如设置布告栏,主办交友、比赛等趣味性活动。如天外天烤鸭店,好利来蛋糕等。

  6.如果选择在市郊路段经营餐饮,在该地段餐饮店必须设有停车场,并且要有醒目引人的广告招牌。如果是专供便宜聚餐的大型餐厅,提供有特色的餐饮将是此地段的营业重点。如大宅门中式酒店、树吧等各类农家院及主题休闲餐饮场所。 

 

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  •    由于橱柜的宽度一般都在55厘米以上,因此厨房的净宽度如果在150厘米左右的话,除了单边柜体和必要的人行走的空间以外,厨房就已经没有多余的面积,这时候,我们就只能够选择最简单的“一字形”布局。 

        当然,“一字形”厨房要布局合理也需要一个前提:水、气管道与电器步线分布在同一面墙体之上,如果缺乏这个前提,就必须先将管道进行改道,否则将很难实现合理的使用功能。 

        优点: 

        操作时没有任何障碍物影响走动,每个柜子都能得到充分利用,所有设备都一目了然。 

        缺点: 

        操作台面一般并不富余,柜体一般不会太多,厨房用品稍微多一点的家庭可能会感觉很不够用。 

        最小适用面积: 

        首先,我们应该对橱柜的功能分区有一个清醒的认识。根据操作流程,我们可将橱柜分为以下几个区间:食品储备区→厨具储备区→洗涤区→备餐区→烹饪区。 

        这其中,洗涤区、烹饪区和备餐区是一定要有的,而从人体工程学的角度出发,烹饪空间至少保证在90厘米宽,洗涤区间比较舒适的操作空间也要达到900-100厘米宽,而备餐区,作为一个备菜、切菜的主要场地至少也要达到60厘米宽的空间使用起来才比较舒适。至于储存功能也至少需要60厘米的空间来发挥功能,所以在具备了比较完整的使用功能的前提下,橱柜的尺寸最小也要达到2.8米-3米左右。 

        所以在保证通道比较通畅的情况下(至少需要90厘米-100厘米宽),初步算下来厨房的面积至少也要保证在4.5个平米左右才可以保证完整的功能。当然,如果能够舍弃一部分功能、还可以忍受70厘米-80厘米宽的走道净宽的话,那“一字形”厨房的最小面积可以小至三四平方米左右。 

        设计要点: 

        “一字形”的橱柜功能布局相对比较简洁,我们只需要想想自己在厨房的工作流程就很自然地得出比较人性化的结果。第一步,从储藏中心取出所用备料与炊具,这也对应着食品储备区与厨具储备区;第二步,对取出的备料进行清洗,这对应的是洗涤区;第三步,对清洗过的备料进行配餐,这对应的是备餐区;第四步,烹饪加工,对应烹饪区。按照上述的流程将各功能区依次排列,就能得出符合操作流程的最人性化的布置。 

        值得注意的是,由于水管,煤气源,管道障碍物等均相对固定,“一字形”厨房各功能区可调整的空间较小,相应的设计空间也较小。
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  •   本人经营古典家居饰品店连锁加盟好几年了,算是有点开店实战经验,我想在这里把我家居饰品店的一些选址想法和大家交流一下,希望对大家能有一点帮助,也希望更多的朋友加入进来一起探讨!以下是通过实践总结出来的开店选址的技巧:

      一、好地段不等于好生意

      好地段好店面往往意味着高租金,只能替房东赚房租,所以应该选择适合家居饰品销售的地段及店面。首先消费者购买家居饰品的往往是在硬装修接近尾声后才会开始,所以店面应与装修的最后环节相衔接,如与家具店、窗帘店为邻,切忌与建材店、卫浴店为邻;其次,应该选择在工艺品较集中的区域经营,因为这不仅可以利用邻店的客户群,也能针对专业的消费群体。

      二、善于分辨有效人流量

      店面所在位置的人流量对家居饰品店的信息传播及销售非常重要,但是并非所有的人流量都是有效的消费群体。首先必须分析是固定的人流量还是流动的人流量,如某小区的便利店虽然人流量很大,但是基本上都是固定的人流量,只有持续流动的不固定人流才会有助于产品信息的传播及产品的有效销售;其次,应深入分析人流量的消费水平及文化层次,一是看此地段所销售的产品档次,二是了解此地段周边的房价及周边环境(如高校、文化设施、娱乐场所等);如工业区附近的人流基本以工人为主就不适合家居饰品店的经营。

      三、实地考察很重要

      军事专家刘伯承经常以“五行不定,输得干干净净”来说明实地考察的重要性,店面的选择同样如此。确定了经营地段后还应进一步考察此地段的是及经营情况,可以选择一个此地段的工艺品店重点考察,利用一天的时间计算每小时经过工艺品店的人流量、进入工艺品店的客户数量、购买产品的客户数量,从而判断这家工艺品店的经营状况。

       四、要多去看看和问问
        看看周围店铺人的生意,看看周围人都是什么样的消费,多去问问,人们对你产品的兴趣有多大,只有这样顾客对产品有兴趣才能引去他们的购买欲望,在这一点,你可以试着摆个小件物品小摊看一下人流和顾客对产品是否有需求,可以小试一下。同时也给自己店铺做下宣传。

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