终端店铺选址黄金法则
时间：2009-01-10 人气：1785 来源：NET|DXZM 作者：
概述： 在店铺运营过程中，终端店铺的选址无疑是头等大事。到底怎样选择旺铺呢?既要有宏观的打算，又要有细节的追求。战略上得具备长远的眼光、广阔的胸怀和过人的魄力——“大选址”，战术上要因地制宜、灵活运用。“旺”，......
在店铺运营过程中，终端店铺的选址无疑是头等大事。到底怎样选择旺铺呢?既要有宏观的打算，又要有细节的追求。战略上得具备长远的眼光、广阔的胸怀和过人的魄力——“大选址”，战术上要因地制宜、灵活运用。“旺”，非单一元素能够决定，下面就跟大家分享一下选址的“战略”、“战术”。
取闹避静选商圈
所谓“取闹避静”就是在确定店址时，根据店铺的定位，选择人流密集、商业活动频繁的商圈，避免偏僻的环境。“商圈”即以店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，以此距离为半径构成的一个圆形消费圈。交通条件、地形和地域风光、顾客各层的活动特点和顾客的收入状况都是决定商圈好坏的因素。
商圈一般分为三类：成熟的中央商务圈、成型的商圈和社区型商圈。第一类是城市的核心商业区域，无论是本市人还是外地人都会去；成型的商圈一般是区域性的商务办公楼或开发区，来购物的一般是生活节奏较快、追逐时尚潮流的年轻人；社区型商圈的主要消费人群则是社区周边居住的消费者。
商圈受各种影响的制约，其形态往往呈不规则形状，但从理论上说，商圈结构的三个层次可以用三个大小不等的同心圆来表示。其关键在于确定各层次的半径距离。以位于居民小区的店铺为例，一般以半径500米为主商圈，半径1000米为次商圈，半径1500米为第三商圈，步行所需时间分别为8、15、20分钟左右(参见表)。此外也有来自商圈之外的购买力，如流动购买力、特殊关系购买力等，但所占比重很小。
当然，上述数字是经验数字，具体落实到每一间店铺，则需要第一手的居民调查数据作为修正依据。因为店铺经营业态业种不同，店铺规模大小不一，其商圈半径也会有很大的差别，并不是一成不变的。
成行成市
相关店铺的聚集有助于提高相同目标消费群的关注，人们一想到购买某商品就会自然而然想起这条街，比如北京的西单、王府井等。因此，选择同类服装中知名度较高的品牌比较集中的商业区，消费者的购买目标很明确，既能够提升店铺的形象，又有助于提高店铺人气。
根据城市中环境、商圈、街道要素的不同，客层定位不同，在店铺选址时，要根据客层的定位和品牌的定位确定店铺地址。选址地点要和品牌定位相协调，应该不怕跟着对手一起走，甚至要和对手联合起来。共同合作，创造市场，这在当前“租金太贵”的条件下，不失为一剂变通的良方。
小城市开大店，抢占第一原则
人们往往容易记住世界上最高的山，很少有人会对第二高的山记忆深刻。“第一原则”在营销中无处不在，如购买去屑洗发水会立刻想到“海飞丝”，这是因为海飞丝在进入中国市场时，第一个推出去屑的概念。又如谈到“九牧王”，就会想到“专业西裤”，这都是“第一原则”与品牌定位紧密结合的成功案例。
中国加入WTO后引起国内市场竞争的变化，国外的二、三线品牌纷纷进入内地，进入中国后首占大城市；而相对于大城市品牌的日渐饱和，小城市会成为未来重要的争夺位置。根据第一原则，在国外品牌进入小城市之前，如果能够把握机会，把店铺开在小城市，就等于稳健迈出决胜终端的第一步。同时，小城市具有租金优势，在投入额不变的情况下，小城市开店，店铺面积更大，一能直观有效地集中顾客的注意力，吸引顾客光临；二是入口也相对宽，顾客容易进入店内，并且能够较多滞留顾客，成交的机会就越大。当然，小城市开大店还应该考虑与城市的规格相协调。
案例：上世纪90年代，定价在四五千元的“观奇洋服”是乌鲁木齐消费者心目中最高档的西服品牌，在当地最繁华的街道中山路上有一个铺位；曾经有一段时间店铺被围挡住，进行装修，而当装修完毕拉开围挡后，消费者看到熟悉的高档男装“观奇洋服”变为陌生的“报喜鸟”，不为人熟知的“报喜鸟”的店面甚至比“观奇洋服”还要大，来势汹汹、装修到位、场面宏大。这时，“报喜乌”占领了在消费者心目最好位置品牌的店铺，瞬间这只鸟也以高档品牌的形象飞进了人们心里。“报喜鸟”以小城市开大店、抢占第一原则赢得了乌鲁木齐高档男装市场。
大城市开旗舰店或多开店
小城市开大店，抢占第一原则为店铺运营提出了新的思路，而在大城市中的选址和开店应该运用怎样的战术呢7那就是大城市开旗舰店或多开店。同一品牌在同一条步行街一口气开5、6家店是现在比较流行的做法，这样的案例不胜枚举：石家庄的中山路有六家“真维斯”店铺，天津滨江道有五家“应大”专卖店，“耐克”在长春最旺的一条街有四家店，贵阳的一条街150米之内有两家“肯德基”…<
取闹避静选商圈
所谓“取闹避静”就是在确定店址时，根据店铺的定位，选择人流密集、商业活动频繁的商圈，避免偏僻的环境。“商圈”即以店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，以此距离为半径构成的一个圆形消费圈。交通条件、地形和地域风光、顾客各层的活动特点和顾客的收入状况都是决定商圈好坏的因素。
商圈一般分为三类：成熟的中央商务圈、成型的商圈和社区型商圈。第一类是城市的核心商业区域，无论是本市人还是外地人都会去；成型的商圈一般是区域性的商务办公楼或开发区，来购物的一般是生活节奏较快、追逐时尚潮流的年轻人；社区型商圈的主要消费人群则是社区周边居住的消费者。
商圈受各种影响的制约，其形态往往呈不规则形状，但从理论上说，商圈结构的三个层次可以用三个大小不等的同心圆来表示。其关键在于确定各层次的半径距离。以位于居民小区的店铺为例，一般以半径500米为主商圈，半径1000米为次商圈，半径1500米为第三商圈，步行所需时间分别为8、15、20分钟左右(参见表)。此外也有来自商圈之外的购买力，如流动购买力、特殊关系购买力等，但所占比重很小。
当然，上述数字是经验数字，具体落实到每一间店铺，则需要第一手的居民调查数据作为修正依据。因为店铺经营业态业种不同，店铺规模大小不一，其商圈半径也会有很大的差别，并不是一成不变的。
成行成市
相关店铺的聚集有助于提高相同目标消费群的关注，人们一想到购买某商品就会自然而然想起这条街，比如北京的西单、王府井等。因此，选择同类服装中知名度较高的品牌比较集中的商业区，消费者的购买目标很明确，既能够提升店铺的形象，又有助于提高店铺人气。
根据城市中环境、商圈、街道要素的不同，客层定位不同，在店铺选址时，要根据客层的定位和品牌的定位确定店铺地址。选址地点要和品牌定位相协调，应该不怕跟着对手一起走，甚至要和对手联合起来。共同合作，创造市场，这在当前“租金太贵”的条件下，不失为一剂变通的良方。
小城市开大店，抢占第一原则
人们往往容易记住世界上最高的山，很少有人会对第二高的山记忆深刻。“第一原则”在营销中无处不在，如购买去屑洗发水会立刻想到“海飞丝”，这是因为海飞丝在进入中国市场时，第一个推出去屑的概念。又如谈到“九牧王”，就会想到“专业西裤”，这都是“第一原则”与品牌定位紧密结合的成功案例。
中国加入WTO后引起国内市场竞争的变化，国外的二、三线品牌纷纷进入内地，进入中国后首占大城市；而相对于大城市品牌的日渐饱和，小城市会成为未来重要的争夺位置。根据第一原则，在国外品牌进入小城市之前，如果能够把握机会，把店铺开在小城市，就等于稳健迈出决胜终端的第一步。同时，小城市具有租金优势，在投入额不变的情况下，小城市开店，店铺面积更大，一能直观有效地集中顾客的注意力，吸引顾客光临；二是入口也相对宽，顾客容易进入店内，并且能够较多滞留顾客，成交的机会就越大。当然，小城市开大店还应该考虑与城市的规格相协调。
案例：上世纪90年代，定价在四五千元的“观奇洋服”是乌鲁木齐消费者心目中最高档的西服品牌，在当地最繁华的街道中山路上有一个铺位；曾经有一段时间店铺被围挡住，进行装修，而当装修完毕拉开围挡后，消费者看到熟悉的高档男装“观奇洋服”变为陌生的“报喜鸟”，不为人熟知的“报喜鸟”的店面甚至比“观奇洋服”还要大，来势汹汹、装修到位、场面宏大。这时，“报喜乌”占领了在消费者心目最好位置品牌的店铺，瞬间这只鸟也以高档品牌的形象飞进了人们心里。“报喜鸟”以小城市开大店、抢占第一原则赢得了乌鲁木齐高档男装市场。
大城市开旗舰店或多开店
小城市开大店，抢占第一原则为店铺运营提出了新的思路，而在大城市中的选址和开店应该运用怎样的战术呢7那就是大城市开旗舰店或多开店。同一品牌在同一条步行街一口气开5、6家店是现在比较流行的做法，这样的案例不胜枚举：石家庄的中山路有六家“真维斯”店铺，天津滨江道有五家“应大”专卖店，“耐克”在长春最旺的一条街有四家店，贵阳的一条街150米之内有两家“肯德基”…<
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上一条：开店选址很重要
在创业热不断升温的今天，路边的小店越来越多，有卖服饰的，有经营化妆品的，还有的出售各类个性居家用品。这些小店老板有什么绝招将生意做得红红火火，且听本文主人公蔡女士如何支招
选址决定成败
“开店并不是一般人想象的‘今天开张，明天赚钱’那么容易，在这个过程中要牵涉到选址、融资、进货、销售等诸多环节。其中，选址是关键的第一步。”向记者谈到自己开店的经验，蔡女士第一句话就直奔主题。
蔡女士的小店位于上海某一著名的购物街附近，主要经营一些充满异国情调的小摆设，物品精致且独一无二。由于平时酷爱旅游，蔡女士经常会游走于各个国家，而店内那些货品就是她旅行带回的。小店开在闹市区已将近3年，生意一直不错。或许很少有人知道，这样一间颇有特色的店，曾经经历过一次倒闭。
据蔡女士介绍，自己当初只是为了卖掉这些摆设品，便在市区随便找了一家小商铺就开店了。然而3个月过去，营业额持续低迷，觉得不成功的她索性关门结业。
之后，在一次偶然的机会中，她遇到了曾经的一位老客户，这位客户希望蔡女士重新开张这家有特色的小店，并给了她一些建议。“这位客户指出，开店不同于办厂开公司，以零售为主的经营模式决定了其店面选择的重要性，它往往直接决定着创业的成败。在他的指引和帮助下，我找到了现在的店址。小店一开张，经营状况和以前相比简直不可同日而语。”蔡女士说道。
对此，许多经营着小商铺的店主们均非常有感触。很多人认为，在通常情况下，繁华商业区商圈范围较广，人流量大，营业额必然较高；人口密度高的大中型居住小区，需求旺盛，而且客源稳固，可保证店铺的稳定性；沿街店铺具有交通要道的地理优势，客流量最多，商铺经营面较广；郊区住宅社区配套商铺则有较大的价格优势和发展潜力。
挑块“宝地”求富
那么，对创业者而言，如何才能选到一块“黄金宝地”呢？蔡女士依据自己的经验，给出了五条具体建议。
首先，广开渠道寻找商铺。蔡女士说，现在有许多创业者喜欢通过报纸广告、房屋中介、房地产交易会、互联网等了解商铺信息，进而选择商铺。但是，在商铺市场上其实有一个“二八”法则，即公开出租信息的店铺只占总数的20％，而以私下转让等方式进行隐蔽交易的却占到了80％。所以，在决定开店之后，创业者一定要在寻找商铺上广开渠道，多管齐下，这样才能提高选中“宝地”的命中率。
其次，要明白“客流”就是“财源”的道理。蔡女士告诉记者，自己最初选择店址时就是没有考虑人流量这一因素，结果导致了失败。在吸取经验教训之后，她在第二次选址时特别注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。
事实证明，对经营商铺的创业者来说，“客流”就是“财源”。不能因为租金、怕竞争舍黄金地段求偏远地区。因为商业区店铺比较集中，反而有助于积聚人气，不过也要注意经营错位问题。
再者，选址要有前瞻性。并不是所有的“黄金市口”都一定赚钱。有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地。因此，创业者在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。除了市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。
第四，要留意租金的性价比。不同地理环境、交通条件、建筑物结构的店面，租金会有很大出入，有时甚至能相差十几倍。然而，对创业者而言，不能仅看最表面的租金价格，而应考虑到性价比问题。换句话说，要将营业额等因素综合纳入考虑范围。
第五，有时候“团租”这一租赁方式更加经济实惠。蔡女士表示，随着加入创业队伍的人数增多，十几平方米的小商铺很是抢手，租金也随之水涨船高，相应地，一两百平方米的大商铺却因滞租而身价下跌。在这种情况下，不妨可以考虑几个创业者以团体租赁的方式租下大商铺，然后再进行分割，这样算下来能节省不少费用。
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选取谁作供货商？
家居饰品这个行业在近年小额投资的项目中，可以说是一个热门行业，因此，涌现了一些从事家居饰品加盟连锁企业。这些企业中，大部分本身没有实际的家居饰品经营经验，更不用说产品的开发、生产能力了，更甚者是从别人的网站中将一些版面照搬下来，换个名字就逢人便说自己是多大一个品牌，在中国现阶段，无论真的、假的都好，就家居饰品行业而言，谁都未能真正成为可以左右公众消费意欲的真正品牌。就是说，没有顾客会认定某个品牌的东西就是好东西，买饰品就一定要买某个品牌的。所以，在品牌尙未真正树立的今天，选择加盟谁，其实只是选择谁作为供货商。而考察一家企业是否可作供货商，我想应从以下几个方面去考虑：
1．商品是否具备先进性，是否引领同类商品的潮流。
要判断一家企业产品是否具备行业潮流先进性，不是件容易的事，但却是我们在选择供货商时最重要的事。如果我们选择一家企业的产品，这家企业的产品只要公众认为是过时及泛滥的，无论价格多便宜，服务多好，都无济于事，而注定是失败。 那么，怎样才能知道产品是否具有先进性呢？有几个简单的方法可以一试：（1）。 找一些从事家居装饰设计的专业人员与你共同参评，因为饰品是为室内装饰服务的，专业人士的意见很有价值。（2）。多看几家风格有着差异的品牌家具店，掌握家具潮流及其配置饰品的特点，从中了解饰品的潮流。（3）。 看看国内著名的家居杂志，比如《时尙家居》、《瑞丽家居》等，了解媒体对家居潮流的推介。（4）。 到国内主要的饰品集散地考察，如广州、义乌，如果一家企业与批发市场的商品过多相同，就说明与之合作已没有意义。（5）。 有条件的话可参加一次国内举行的国际家具饰品展览，更有助了解饰品的未来走势。通过以上几种方式对家居饰品可说有了较全面的了解，并且开了眼界，对审视哪家供货商的产品更具先进性，应该胸有成竹了。
2．企业是否经常对产品进行更新？
家居饰品消费是时尚消费，产品的不断更新可以说是经营的生命线，非常重要。“时尚”这个词不容易理解得十分贴切。通俗一点说，是新的、能给人眼前一亮的东西。人们常见的或多个地方都可以看见的东西，就无法给人 “时尚”的感觉。所以，对于一个家居饰品经营店来说，让客户每次走进你的店都有新鲜感，都眼前一亮，非常重要。而你要加盟的企业能不能源源不断向你供应让人眼前一亮的新产品，就理所当然成为你考察它的重要指标。
要想知道一家企业是否对产品经常更新？方法有三：一是较长时间关注它网站发布产品的情况，有的企业不将产品公开，则可多次参观其展厅或其附近的加盟店；二是了解其是否有参加国内外的一些产品专业展会，没有新产品开发能力的企业是不会去参加展会的；三是如果没有过多的时间考察，则可以了解加盟合同内容，看看是否设有新产品供应的条款，如果没有，可以要求其加入提供新产品的最短时间条款。通过与其进行新产品条款的磋商，了解其新产品供应能力。
3．了解产品供货价
价格对于经营的重要性谁都懂，在这就不作多议。关键是怎样才能了解到真实的价格。在初步询价时，要一个企业向你全部公开产品供货价，可能性不大，毕竟价格是一个企业非常机密的资料。但是，我们必须了解到部分产品的价格，尤其是其主流而且市场有类似的产品的价格，用这一部分产品的供货价与市场上类似产品的最低售价作比较，去测算产品的毛利（零售价-供货价=毛利）。一般来说，纯装饰性的产品，如果测算毛利低于50%，则其供货价过高，如果是用品，则毛利可以相对低一些。在了解产品价格时，最忌只了解企业产品供货价为企业自身所定零售价的多少折扣。现在很多招商的企业，为了使客户觉得其供货价便宜，而且毛利高，而故意抬高零售价，这样，相对来说，其供货价折扣就低，但这不代表它的供货价便宜。所以，我们了解价格时，一定要求其报产品的供货价，从其供货价与社会同类产品的最低零售价去考察其产品的毛利，这样才能得到最真实的答案.
家居饰品这个行业在近年小额投资的项目中，可以说是一个热门行业，因此，涌现了一些从事家居饰品加盟连锁企业。这些企业中，大部分本身没有实际的家居饰品经营经验，更不用说产品的开发、生产能力了，更甚者是从别人的网站中将一些版面照搬下来，换个名字就逢人便说自己是多大一个品牌，在中国现阶段，无论真的、假的都好，就家居饰品行业而言，谁都未能真正成为可以左右公众消费意欲的真正品牌。就是说，没有顾客会认定某个品牌的东西就是好东西，买饰品就一定要买某个品牌的。所以，在品牌尙未真正树立的今天，选择加盟谁，其实只是选择谁作为供货商。而考察一家企业是否可作供货商，我想应从以下几个方面去考虑：
1．商品是否具备先进性，是否引领同类商品的潮流。
要判断一家企业产品是否具备行业潮流先进性，不是件容易的事，但却是我们在选择供货商时最重要的事。如果我们选择一家企业的产品，这家企业的产品只要公众认为是过时及泛滥的，无论价格多便宜，服务多好，都无济于事，而注定是失败。 那么，怎样才能知道产品是否具有先进性呢？有几个简单的方法可以一试：（1）。 找一些从事家居装饰设计的专业人员与你共同参评，因为饰品是为室内装饰服务的，专业人士的意见很有价值。（2）。多看几家风格有着差异的品牌家具店，掌握家具潮流及其配置饰品的特点，从中了解饰品的潮流。（3）。 看看国内著名的家居杂志，比如《时尙家居》、《瑞丽家居》等，了解媒体对家居潮流的推介。（4）。 到国内主要的饰品集散地考察，如广州、义乌，如果一家企业与批发市场的商品过多相同，就说明与之合作已没有意义。（5）。 有条件的话可参加一次国内举行的国际家具饰品展览，更有助了解饰品的未来走势。通过以上几种方式对家居饰品可说有了较全面的了解，并且开了眼界，对审视哪家供货商的产品更具先进性，应该胸有成竹了。
2．企业是否经常对产品进行更新？
家居饰品消费是时尚消费，产品的不断更新可以说是经营的生命线，非常重要。“时尚”这个词不容易理解得十分贴切。通俗一点说，是新的、能给人眼前一亮的东西。人们常见的或多个地方都可以看见的东西，就无法给人 “时尚”的感觉。所以，对于一个家居饰品经营店来说，让客户每次走进你的店都有新鲜感，都眼前一亮，非常重要。而你要加盟的企业能不能源源不断向你供应让人眼前一亮的新产品，就理所当然成为你考察它的重要指标。
要想知道一家企业是否对产品经常更新？方法有三：一是较长时间关注它网站发布产品的情况，有的企业不将产品公开，则可多次参观其展厅或其附近的加盟店；二是了解其是否有参加国内外的一些产品专业展会，没有新产品开发能力的企业是不会去参加展会的；三是如果没有过多的时间考察，则可以了解加盟合同内容，看看是否设有新产品供应的条款，如果没有，可以要求其加入提供新产品的最短时间条款。通过与其进行新产品条款的磋商，了解其新产品供应能力。
3．了解产品供货价
价格对于经营的重要性谁都懂，在这就不作多议。关键是怎样才能了解到真实的价格。在初步询价时，要一个企业向你全部公开产品供货价，可能性不大，毕竟价格是一个企业非常机密的资料。但是，我们必须了解到部分产品的价格，尤其是其主流而且市场有类似的产品的价格，用这一部分产品的供货价与市场上类似产品的最低售价作比较，去测算产品的毛利（零售价-供货价=毛利）。一般来说，纯装饰性的产品，如果测算毛利低于50%，则其供货价过高，如果是用品，则毛利可以相对低一些。在了解产品价格时，最忌只了解企业产品供货价为企业自身所定零售价的多少折扣。现在很多招商的企业，为了使客户觉得其供货价便宜，而且毛利高，而故意抬高零售价，这样，相对来说，其供货价折扣就低，但这不代表它的供货价便宜。所以，我们了解价格时，一定要求其报产品的供货价，从其供货价与社会同类产品的最低零售价去考察其产品的毛利，这样才能得到最真实的答案.
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